Esenzione IMU e abitazione principale

1. Qual è la differenza tra una casa esente ai fini IMU e una seconda casa?

L'esenzione ai fini IMU si riferisce all'abitazione principale e alle sue pertinenze, tranne per gli immobili di lusso classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Questa esenzione spetta soltanto quando il possessore ha, nel medesimo immobile, sia la residenza anagrafica sia la dimora abituale. Non è sufficiente essere proprietario di un solo immobile, ad esempio un'abitazione ereditata, per avere diritto all'esenzione IMU.

Per questo motivo, la differenza tra una seconda casa ed un'abitazione principale esente non può dipendere dalle abitudini o dalle scelte di vita del contribuente o della sua famiglia (ad esempio il luogo dove si trascorrono i week end). Innanzitutto il contribuente deve prendere la residenza anagrafica presso l'immobile di proprietà; contestualmente deve garantire che l'abitazione sia la sua dimora abituale.

I referenti normativi di questo focus sono l'articolo 1, comma 741, lettera b) della Legge n. 160 del 2019 e il precedente articolo 13, comma 2, del Decreto Legge n. 201/2011 (convertito nella Legge n. 214/2011).

2. L'abitazione principale e il caso del lavoratore fuori sede

Facciamo l'esempio di un contribuente proprietario di un'abitazione sia a Roma che a Viterbo:

• residenza anagrafica fissata presso la casa di Roma
• dimora abituale presso l'appartamento di Viterbo, città dove lavora, sempre di sua proprietà

Questo contribuente rischia di non beneficiare dell'esenzione IMU sull'abitazione principale, né per la casa in Roma, né per l'appartamento di Viterbo, poiché nessuno dei due appartamenti è contestualmente sia la residenza anagrafica che la dimora abituale.

Il lavoratore che ha trasferito la propria dimora abituale nel luogo in cui lavora non può mantenere l'esenzione sulla casa di proprietà nel Comune di origine soltanto perché torna nel week end oppure perché continua a considerare la città di origine come il centro dei suoi rapporti sociali e familiari.

Quali sono allora le conseguenze delle sue possibili scelte?

1. Esenzione richiesta per la casa di Roma (residenza anagrafica, ma non dimora abituale): rischierebbe un controllo da parte dell'ufficio tributi e dovrebbe dimostrare che si tratta anche della dimora abituale tramite i consumi delle varie utenze risultanti dalle bollette.
2. Esenzione richiesta per la casa di Viterbo (dimora abituale, ma non residenza anagrafica): l'esenzione verrebbe negata, poiché la dimora abituale, considerata da sola, non è sufficiente, nemmeno in presenza di fatture della luce, gas e acqua.

Farebbe bene quindi a spostare la sua residenza anagrafica presso l'immobile di Viterbo, dove dimora abitualmente; l'esenzione potrà essere riconosciuta soltanto a partire dalla data in cui la sua residenza sarà stata trasferita nell'unità immobiliare adibita a dimora abituale, in Viterbo, come precisato dalla Cassazione civile, Sezione tributaria, ordinanza n. 15693 del 22 maggio 2026.

Il contribuente non può scegliere il requisito (residenza anagrafica o dimora abituale) che gli è più favorevole ai fini dell'esenzione IMU; anzi, così facendo rischia di non beneficiare dell'esenzione IMU per nessuna delle due abitazioni.

3. Coniugi residenti in due appartamenti diversi ma contigui

Sappiamo che la Corte costituzionale, con la sentenza n. 209 del 2022, ha eliminato il riferimento al nucleo familiare ai fini dell'esenzione IMU sull'abitazione principale.
Questo significa che i coniugi che vivono in abitazioni separate, sia nella stessa città che in due città diverse, possono chiedere l'esenzione per l'immobile di cui sono proprietari, purché vi abbiano trasferito la residenza anagrafica e vi dimorino abitualmente e soprattutto effettivamente.
Ad esempio i coniugi vivono per motivi di lavoro in due città differenti, oppure lo fanno per motivi di assistenza nei confronti dei propri congiunti.

Cosa accade invece se gli appartamenti di proprietà dei due coniugi sono contigui, ossia si trovano nella stessa via, nello stesso edificio, addirittura sullo stesso pianerottolo?
Secondo la Cassazione civile, Sezione tributaria, ordinanza n. 5834 del 15 marzo 2026, la vicinanza tra l'abitazione principale del marito e l'abitazione principale della moglie non esclude che entrambi possano beneficiare dell'esenzione IMU, fatti salvi gli altri presupposti della residenza anagrafica e della dimora abituale (in questo caso consiglio calorosamente ai coniugi di conservare le bollette dei due appartamenti contigui, in caso di controllo fiscale).

4. Il caso di due appartamenti contigui dello stesso proprietario ma senza unificazione catastale

Secondo la Cassazione civile, Sezione tributaria, ordinanza n. 25004 del 4 settembre 2026, non è possibile estendere l'esenzione IMU a ulteriori unità immobiliari contigue all'abitazione principale, di fatto unificate e utilizzate come se si trattasse di un'unica abitazione, in assenza dell'unificazione catastale.
Se restano distinte al catasto, pur essendo contigue, collegate e di proprietà del medesimo contribuente, soltanto un'unità immobiliare potrà essere considerata esente ai fini IMU.
L'esenzione non si estende di fatto all'ulteriore abitazione aprendo una porta di comunicazione oppure realizzando una scala interna di collegamento tra i due appartamenti.

Consiglio in questo caso di procedere con la pratica dell'unificazione catastale, ma attenzione: spesso, a seguito dell'unificazione catastale, ci si potrebbe ritrovare con un immobile di lusso!

5. La dimostrazione del requisito della dimora abituale: non soltanto i consumi

Secondo la Cassazione civile, Sezione tributaria, ordinanza n. 15693 del 22 maggio 2026, le bollette devono essere valutate insieme ad altri elementi, come la presenza stabile del contribuente oppure il legame familiare con le persone che vivono nell'appartamento.

Nell'ottica di un controllo fiscale da parte dell'ufficio tributi, consiglio di conservare, in riferimento all'abitazione principale e per ciascuna annualità d'imposta, la seguente documentazione:

• certificato storico di residenza;
• titolo della proprietà o del diritto reale (usufrutto);
• eventuali variazioni anagrafiche;
• utenze, consumi e bollette;
• contratti di lavoro.

Questo consiglio è rivolto soprattutto a coloro che utilizzano più case di proprietà nello stesso anno, per i più svariati motivi, e vogliono dimostrare in ogni momento, in caso di accertamento fiscale, che la casa dove è stata fissata la residenza anagrafica è anche quella dove hanno vissuto abitualmente (anche se questo non significa necessariamente per 365 giorni all'anno...).

Siamo a vostra disposizione per fornirvi consulenze sull'argomento, anche in caso di notifica di un avviso di accertamento che si intende fare annullare in autotutela.

FONTE: articolo 1, comma 741, lettera b) della Legge n. 160 del 2019 e il precedente articolo 13, comma 2, del Decreto Legge n. 201/2011 (convertito nella Legge n. 214/2011).