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2 Consulenze:

1 - Contratto di locazione commerciale e perdita dell'indennità di avviamento (18 mensilità)





Spett.le Avvocatogratis

ho un fondo commerciale affittato ad una parrucchiera con contratto  6 + 6 attualmente siamo al 3° anno di contratto volevo sapere se al  6° anno c'è la possibilità di dare lo sfratto o se bisogna comunque aspettare il 12° anno. Cordialmente



RISPOSTA



Se nulla è scritto nel contratto, a tal proposito, sussiste la possibilità di recedere dopo i primi 6 anni, soltanto per gravi motivi.

Esempio classico di grave motivo: tua figlia decide di fare la parrucchiera e vuole utilizzare l'immobile di proprietà di suo padre, per lo svolgimento dell'attività. La parrucchiera/controparte contrattuale deve andare via dopo i primi sei anni di contratto, ma ha diritto, ai sensi dell'art.34 della legge 392/78, all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, pari 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto.

I gravi motivi per recedere dal contratto, dopo i primi sei anni, fondamentalmente, sono i seguenti:

a) Qualora il locatore intenda adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;

b) Qualora il locatore intenda adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una particolare attività, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;

c) Qualora il locatore intenda demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti.

L'obbligo di pagare le 18 mensilità, a titolo di indennità per la perdita dell'avviamento, a mio parere, rende poco conveniente per il proprietario dell'immobile, la soluzione del recesso dal contratto, dopo i primi sei anni.

Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti e, se lo vorrai, per esaminare una copia del contratto medesimo.

Cordiali saluti.



2 - Locazione commerciale indennità perdita avviamento raddoppiata, attività affine stessa tabella merceologica





Buongiorno, un privato ha locato un fondo commerciale ad una società con contratto 6+6. La società svolge nel fondo l'attività di commercio al dettaglio frutta e verdura. Essendo previsto in contratto il conduttore ha comunicato il proprio recesso anticipato dal contratto a partire dal 01/07/2019.
Il quesito é: se il proprietario loca entro un anno il fondo ad un altro soggetto per adibirlo alla stessa attività spetta al conduttore recedente l'indennità di cui all'art 34 comma 2 legge 392/1978 anche se non ha diritto a quella del comma 1 avendo questi receduto dal contratto?
grazie

 

RISPOSTA



Il secondo comma dell'articolo 34 della legge 392 del 1978 si riferisce ad una ulteriore indennità …

ULTERIORE INDENNITA’!!!

“Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente”.

Quando il conduttore esercita nell’immobile locato attività di tipo commerciale, industriale, artigianale o turistico/alberghiero che comportano contatto con il pubblico, egli si vede riconosciuto – ai sensi dell’art. 34 della legge 392/78 – il diritto a un’indennità per la perdita dell’avviamento, se il rapporto viene a cessare per volontà del locatore.

Se non si ha diritto all'indennità di cui al primo comma, essendo il contratto cessato per volontà del conduttore, non si potrà avere diritto all'indennità di cui al secondo comma, trattandosi di “ulteriore indennità”!

Il termine ulteriore vuole dare il senso del carattere aggiuntivo dell'indennità del secondo comma, rispetto all'indennità di cui al primo comma dell'articolo 34 della legge 392/1978.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: