3 Consulenze:
1 - Contratto di locazione commerciale e perdita dell'indennità di avviamento (18 mensilità)
Spett.le Avvocatogratis
ho un fondo commerciale affittato ad una parrucchiera con contratto 6 + 6 attualmente siamo al 3° anno di contratto volevo sapere se al 6° anno c'è la possibilità di dare lo sfratto o se bisogna comunque aspettare il 12° anno. Cordialmente
RISPOSTA
Se nulla è scritto nel contratto, a tal proposito, sussiste la possibilità di recedere dopo i primi 6 anni, soltanto per gravi motivi.
Esempio classico di grave motivo: tua figlia decide di fare la parrucchiera e vuole utilizzare l'immobile di proprietà di suo padre, per lo svolgimento dell'attività. La parrucchiera/controparte contrattuale deve andare via dopo i primi sei anni di contratto, ma ha diritto, ai sensi dell'art.34 della legge 392/78, all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, pari 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto.
I gravi motivi per recedere dal contratto, dopo i primi sei anni, fondamentalmente, sono i seguenti:
a) Qualora il locatore intenda adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
b) Qualora il locatore intenda adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una particolare attività, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
c) Qualora il locatore intenda demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti.
L'obbligo di pagare le 18 mensilità, a titolo di indennità per la perdita dell'avviamento, a mio parere, rende poco conveniente per il proprietario dell'immobile, la soluzione del recesso dal contratto, dopo i primi sei anni.
Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti e, se lo vorrai, per esaminare una copia del contratto medesimo.
Cordiali saluti.
2 - Locazione commerciale indennità perdita avviamento raddoppiata, attività affine stessa tabella merceologica
Buongiorno, un privato ha locato un fondo commerciale ad una società con contratto 6+6. La società svolge nel fondo l'attività di commercio al dettaglio frutta e verdura. Essendo previsto in contratto il conduttore ha comunicato il proprio recesso anticipato dal contratto a partire dal 01/07/2019.
Il quesito é: se il proprietario loca entro un anno il fondo ad un altro soggetto per adibirlo alla stessa attività spetta al conduttore recedente l'indennità di cui all'art 34 comma 2 legge 392/1978 anche se non ha diritto a quella del comma 1 avendo questi receduto dal contratto?
grazie
RISPOSTA
Il secondo comma dell'articolo 34 della legge 392 del 1978 si riferisce ad una ulteriore indennità …
ULTERIORE INDENNITA’!!!
“Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente”.
Quando il conduttore esercita nell’immobile locato attività di tipo commerciale, industriale, artigianale o turistico/alberghiero che comportano contatto con il pubblico, egli si vede riconosciuto – ai sensi dell’art. 34 della legge 392/78 – il diritto a un’indennità per la perdita dell’avviamento, se il rapporto viene a cessare per volontà del locatore.
Se non si ha diritto all'indennità di cui al primo comma, essendo il contratto cessato per volontà del conduttore, non si potrà avere diritto all'indennità di cui al secondo comma, trattandosi di “ulteriore indennità”!
Il termine ulteriore vuole dare il senso del carattere aggiuntivo dell'indennità del secondo comma, rispetto all'indennità di cui al primo comma dell'articolo 34 della legge 392/1978.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
3 - Indennità di avviamento commerciale dovuta al locatario che rifiuta l'aumento del canone di locazione alla seconda scadenza
Egr. avvocato, la consulenza riguarda l'indennità di avviamento ai sensi dell'articolo 34 della legge n. 392/1978, spettante al conduttore in riferimento ad un contratto di locazione commerciale.
È dovuta al conduttore l’indennità di 18 mensilità, se il contratto di locazione commerciale cessa perché il locatore propone un rinnovo con un aumento del canone che il conduttore non accetta. La cessazione è considerata imputabile alla volontà del proprietario) di non proseguire alle condizioni precedenti?
Per la precisione il proprietario chiede un aumento del canone di locazione al termine del dodicesimo anno di contratto di locazione commerciale (6 + 6).
Non si tratta dell'aumento legato all'indice ISTAT ma di una vera e propria modifica di un aspetto fondamentale del contratto, ossia l'importo del canone di locazione.
RISPOSTA
Sì, confermo, secondo la sentenza della Corte di Cassazione n. 18069 III sezione civile del 5 luglio 2019, in questo particolare caso, è dovuta l'indennità di avviamento commerciale pari a 18 mensilità in favore del conduttore, in quanto la cessazione del contratto è imputabile alla volontà del proprietario che ha chiesto l'aumento del canone di locazione alla seconda scadenza dei sei anni.
Fondamentalmente il locatore ha detto al locatario che il contratto sarà rinnovato soltanto se accetterà l'aumento del canone.
Il locatario ha rifiutato la proposta, quindi il contratto è cessato con maturazione del diritto alle diciotto mensilità di avviamento commerciale.
Le conclusioni del mio ragionamento sarebbero state completamente differenti se
a)la richiesta di aumento del canone fosse stata limitata all'adeguamento ai fini ISTAT.
b)il proprietario si fosse limitato ad intraprendere una trattativa in buona fede con il conduttore, per l'aumento del canone di affitto, senza imporre questa modifica contrattuale alla controparte come una condizione essenziale per il rinnovo contrattuale.
L'indennità di avviamento commerciale non è dovuta, secondo la normativa, in riferimento alle seguenti fattispecie:
a) cessazione del contratto per disdetta o recesso anticipato da parte del conduttore;
b) cessazione dovuta a inadempimento del conduttore, ad esempio per morosità;
c)l’attività svolta nell’immobile non comporta contatto diretto con il pubblico (es. studi professionali);
d)l’attività del locatario risulta cessata alla scadenza del contratto non rinnovato
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
