Delibera condominiale impugnazione. Termine a pena di decadenza

Egregio avvocato,
nel marzo 2010 si decide di fare un’assemblea  per discutere della ristrutturazione del terrazzo (di cui sono unica proprietaria) che, a causa di copiose infiltrazioni d’acqua, mi aveva causato notevoli danni all’appartamento (sempre di mia proprietà) che è sotto il terrazzo. Durante quell’assemblea, un paio di condomini, con un atteggiamento alquanto intimidatorio risolse il problema della ripartizione delle spese imponendo un criterio del tutto personale (allegato pag 3,4,5)
Piuttosto risentita da quell’atteggiamento provocatorio, mi sono rivolta ad un legale che risolse in tempi brevi la faccenda tanto che, senza procedere oltre, l’amministratore decise di fare una nuova assemblea straordinaria  dove all’ordine del giorno c’era la  proposta di annullamento della precedente assemblea e della ripartizione delle spese secondo il codice civile art. 1126 (richiesta che io avevo fatto).
Tutti i presenti (inclusa la controparte) furono d’accordo e la vicenda si chiuse con l’annullamento dell’assemblea precedente, l’approvazione del preventivo e della ripartizione delle spese secondo il cc art. 1126 (allegato pag. 5,6,7,8). Il condominio, rappresentato dall’amministratore, firmò una transazione extragiudiziale che annullava gli effetti di quell’assemblea e pagò le spese del mio avvocato (allegato pag 9,10,11).
Tale rifacimento è terminato a giugno 2010 e l’amministratore ha già riscosso tutte le quote e già stiamo usufruendo dei benefici della detrazione fiscale.
Qualche tempo fa è arrivata, all’amministratore e a me per conoscenza, una raccomandata da un avvocato (che tutela tre condomini sempre presenti alle riunioni di condominio) in cui si chiedeva di effettuare una nuova ripartizione delle spese di rifacimento del lastrico solare poiché All’art. 13 (allegato pag. 2) del regolamento contrattuale di condominio tuttora vigente, il criterio di riparto deve avvenire nella misura di ½ per il proprietario che ne fa uso esclusivo e per l’altra metà tra tutti i condomini. Visto che la norma non è stata richiamata dall’amministratore ne da altri condomini né si è espressa volontà derogatoria al regolamento di condominio, ne consegue l’illegittimità della delibera condominiale e si invita l’amministratore a provvedere di nuovo al riparto delle spese (allegato pag. 1, 2)
L’amministratore ha fatto una nuova assemblea ieri dove erano presenti meno di 501 millesimi dei condomini e voleva sapere cosa fare. La mia opposizione è stata messa a verbale e ho sostenuto che, avendo il condominio firmato un’accordo (allegato pag. 12, 13, 14) a seguito di una citazione, non si poteva ricorrere di nuovo per uno stesso motivo e cioè per la ripartizione delle spese.
Ho anche richiamato l’amministratore che non era a conoscenza del regolamento di condominio e l’avvocato della controparte (figlia di uno dei ricorrenti) in quanto il condominio è stato suo cliente in un’altra controversia (iscrizione di un ipoteca e non sono trascorsi i due anni). L’amministratore sosteneva di non essere a conoscenza di quell’articolo del regolamento ma di non essere attaccabile a livello giuridico.
A quel punto hanno cominciato a parlare di accordi, di venirci incontro e che se io avessi fatto una proposta si poteva chiudere la vicenda eccetera…..
Io ho fatto presente che dopo due anni il mutuo preso per il rifacimento del terrazzo è finito e che all’accordo doveva partecipare anche l’altra scala che non essendo coperta dal mio terrazzo, non aveva contribuito alla spesa. Ma mi è sembrato che i ricorrenti avessero interesse solo alla mia quota (circa tremila euro). A quel punto ho proposto di cambiare l’articolo 13 del regolamento di condominio, o meglio di cancellarlo in questo modo per il futuro ci saremmo regolati sempre secondo l’art. 1126 del cc. La controparte ha detto che non vuole cambiare il regolamento.
Onestamente mi sento molto in imbarazzo per questa vicenda e non so cosa fare. Mi sembra anche ingiusto che i condomini della mia scala ci debbano rimettere, non mi è nemmeno piaciuto che i ricorrenti abbiano accennato che l’altra scala non c’entra niente e che si sarebbero “accontentati” solo di un mio risarcimento. Non mi piacciono questi accordi semi-sottobanco e non ho nessuna voglia di mercanteggiare ma d’altra parte dopo due anni i soldi del mutuo sono finiti…. Infine non mi piace che l’amministratore, che ha come dovere l’ottemperanza del regolamento di condominio se la cavi con un nulla di fatto. Inoltre ora, che sto controllando tutti i documenti del condominio, mi sono accorta che in un precedente tentativo di riparazione del terrazzo (non riuscito) la ripartizione è stata fatta secondo il 1126 del cc.
Cosa fare?
Cordiali saluti

RISPOSTA

Gentile sig.ra XXXXX, tutto quello che ha scritto è conforme alla legge e non posso fare altro che confermarlo al 100%.

Ma lei ha dimenticato il motivo fondamentale per cui la richiesta di questo avvocato non potrebbe mai essere presa in debita considerazione.

La delibera dell'assemblea straordinaria che ha annullato la precedente delibera, sfavorevole per le sue ragioni, doveva essere impugnata entro 30 giorni dall'emissione, a pena di decadenza, ai sensi dell'articolo 1137 del codice civile.

Art. 1137. Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea.

Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.

L'amministratore ha dimenticato la norma più importante prevista dal codice civile, a proposito delle delibere dell'assemblea condominiale !!!
L'impugnazione è stata fatta dopo due anni … non dopo 30 gg !!!

Inoltre, è stata firmata, a suo tempo, una transazione che comunque avrebbe impedito di impugnare quella delibera nei 30 gg previsti dalla legge !!!

Tanto premesso, le richieste di questo avvocato sono pura fantascienza e non meritano nemmeno di essere esaminate … egli è semplicemente in ritardo di due anni !!!

Siamo a disposizione per tutti i chiarimenti del caso.

Cordiali saluti.