Sottotetto accessibile, apertura di una DIA sanatoria

Marco da Milano:

Buona sera chiedo il vostro aiuto per un caso che da solo non riesco a risolvere:

Abito da 6 anni in una villetta a schiera facente parte di un complesso di 4 villette.
Ogni villetta ha un sottotetto "agli atti non accessibile " ma in realtà il costruttore lo ha da subito reso accessibile pur non dichiarando ne al comune ne al catasto l'accessibilità.

Detto questo quindi agli atti notarili e catastali non essendo questo sottotetto esistente mi piacerebbe renderlo UFFICIALMENTE esistente pertanto mi chiedo :

Se per il catasto questo sottotetto non esiste, significa che è una parte in comune con gli altri 3 proprietari delle villette confinanti?

Se fosse così dovrò recarmi insieme agli altri 3 proprietari dovremo recarci da un notaio per fare un frazionamento o basta una dichiarazione congiunta di noi 4 proprietari?

Se non ricordo male esiste una sentenza della cassazione che dice che il sottotetto pur non essendo dichiarato agli atti è di proprietà di chi ci abita sotto, se fosse così significa che non devo spendere soldi per un frazionamento quindi per un notaio ma mi basterebbe andare in comune e chiedere l'apertura di una DIA sanatoria per inizio lavori dichiarando di aver reso accessibile il sottotetto?

Questo quesito mi risolverebbe un sacco di tempo e naturalmente di denaro
Ringrazio fin d'ora il vostro Staff per la collaborazione
Cordiali saluti
Marco D.

RISPOSTA

Hai perfettamente ragione: ai sensi dell’articolo 840 del codice civile “La proprietà del suolo si estende al sottosuolo con tutto ciò che vi si contiene”. Si tratta di un principio generale in tema di proprietà applicabile in via analogica anche al tuo caso, sebbene il sottotetto non sia ubicato al di sotto dell’immobile ma sopra. Si tratta di un principio giurisprudenziale della Corte di Cassazione.
Il proprietario della villetta sarà anche l’unico proprietario del sottotetto situato al di sopra dell’appartamento.
Non è necessario alcun frazionamento né è indispensabile la presenza ed il consenso degli altri proprietari delle villette; devi recarti in Comune e chiedere l'apertura di una DIA sanatoria per inizio lavori, dichiarando di aver reso accessibile il sottotetto.
La disciplina del catasto riguarda principalmente gli aspetti fiscali della proprietà; la circostanza che una parte dell’immobile non sia stata dichiarata accessibile agli atti del catasto, non modifica la disciplina generale in materia di proprietà né è in grado di costituire una comunione forzosa del bene che non è stato accatastato tra diversi proprietari.
Il sottotetto rimane in ogni caso di proprietà di colui che ha acquistato la villetta.
Cordiali saluti

Fonti:

• Art. 840 del codice civile