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1 - Spese per ristrutturazione del terrazzo e riparazione delle infiltrazioni





Sono proprietario di una porzione di villino bifamiliare all'interno di un recidence,il terrazzo a livello ad uso esclusivo dell'altro proprietario deve essere ristrutturato. considerato che la mia porzione si sviluppa sotto il sudetto terrazzo;
-in che percentuale devo contribuire alla ristrutturazione?
-e i danni presenti sul mio soffitto dovuti alle infiltrazioni?



RISPOSTA



La situazione della terrazza a livello è equiparata dalla giurisprudenza, al lastrico solare; si applica pertanto, la normativa prevista in materia di lastrico solare.

Il lastrico solare di un edificio può essere di uso comune oppure di uso esclusivo e sulla base di ciò è diversa la disciplina relativa alla ripartizione delle spese.

Se il terrazzo fosse ubicato all’interno di un vero e proprio condominio, la risposta al tuo quesito non sarebbe particolarmente favorevole per te.

Consideriamo la disciplina prevista per il terrazzo a livello, in ambito condominiale.
Il codice civile nomina il lastrico solare elencando le parti comuni dell’edificio all’art. 1117, n. 1, facendo intendere con chiarezza che il regime giuridico del lastrico solare è del tutto parificato a quello del tetto ovvero della terrazza a livello, intesi in senso tradizionale.

Il lastrico solare ovvero il terrazzo a livello può essere destinato all’uso comune oppure all’uso esclusivo ed in quest’ultimo caso, l’art. 1126 cod. civ. prevede che, quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 alla spesa per le riparazioni e le ricostruzioni del lastrico stesso, mentre gli altri 2/3 sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Quando, invece, il lastrico solare serve all’uso comune le spese vengono ripartite fra tutti i condomini che ne usufruiscono e ne traggono utilità (art. 1123, comma 3, cod. civ.).

Il terrazzo a livello infatti, svolge una duplice attitudine: quella tipica di copertura del fabbricato sottostante e quella di superficie praticabile.

La normativa suddetta è applicabile esclusivamente in ambito condominiale laddove sono più di uno i proprietari di appartamenti ubicati al di sotto del terrazzo ovvero del lastrico.

Nel tuo caso, l’applicazione della suddetta normativa, comporterebbe conseguenze giuridiche aberranti: dovresti pagare interamente i 2/3 delle spese di ristrutturazione di un terrazzo di cui non sei proprietario.

Cosa ci indica la giurisprudenza della Cassazione a proposito delle terrazze a livello, che esulano dal contesto condominiale ???

A proposito delle terrazze a livello, la Cassazione ha deciso che, “poiché la funzione da esse svolta di copertura dei piani sottostanti è meramente sussidiaria rispetto all’altra (caratteristica delle terrazze a livello) di estensione e integrazione dell’appartamento cui sono annesse, contrariamente quindi a ciò che avviene per i lastrici solari in ambito condominiale, la ripartizione delle spese deve effettuarsi tra il proprietario della terrazza e gli altri proprietari degli appartamenti ubicati al di sotto del terrazzo, in proporzione dei vantaggi da essi rispettivamente ritratti, in deroga alla disciplina degli articoli 1123 e 1126 cod. civ., salvo che le spese si siano rese necessarie per fatto imputabile solo a chi ha l’uso esclusivo del terrazzo (Cassazione civile, sentenza n. 1029 del 19 febbraio 1986).  

Allora, l’unica soluzione ragionevole e coerente con le norme del codice civile e con la giurisprudenza della Cassazione, per risolvere la tua fattispecie, è la seguente: ripartire le spese in considerazione dell’uso che del terrazzo viene fatto e dei vantaggi ritratti.

Il proprietario del terrazzo a livello sopporterà tutti i costi relativi alla pavimentazione, in quanto sarà soltanto quest’ultimo, a “calpestare” letteralmente, le piastrelle del terrazzo, facendone un uso esclusivo.

Poiché il terrazzo svolge una funzione di copertura, nei confronti della tua proprietà, sarai tenuto a sopportare tutte le spese relative all’intradosso del terrazzo stesso, ossia la parte sottostante che è possibile vedere soltanto dalla tua proprietà (pensa ai lavori di intonacatura dell’intradosso). Tutto il resto (manodopera compresa) sarà suddiviso esattamente al 50% tra te ed il tuo vicino di casa.

Se le opere di ristrutturazione si sono rese necessarie, a causa dell’incuria del proprietario del terrazzo e della sua negligenza che ha causato le infiltrazioni, non sarai tenuto a contribuire con un solo euro, ai lavori di ristrutturazione del terrazzo (mi sembra di capire che le cose stanno proprio così). Non puoi rispondere tu dei lavori di ristrutturazioni che si sono resi necessari a causa del comportamento colposo del vicino e della scarsa attenzione per l’ordinaria manutenzione del terrazzo.

Per quanto riguarda i danni da infiltrazione vorrei segnalare la seguente giurisprudenza della Corte di cassazione:

“La responsabilità per i danni causati agli appartamenti sottostanti al lastrico solare a seguito di infiltrazioni d’acqua dovute a mancanza di manutenzione ha natura extracontrattuale e si basa sulla violazione del dovere di custodia previsto dall’art. 2051 cod. civ.; e quindi il diritto al risarcimento dei danni si prescrive nel termine quinquennale e non in quello ordinario di 10 anni (Cassazione civile, sentenza n. 642 del 17 gennaio 2003)”.

Il tuo vicino deve risarcire tutti i danni causati alla tua proprietà, dalle infiltrazioni anche ai sensi della sentenza della Cassazione Sezioni Unite n. 3672 del 29 aprile 1997. 

Se il tuo vicino avesse posto in essere con diligenza, le operazioni di manutenzione ordinaria, ti avrebbe tenuto indenne dalle infiltrazioni, quindi è tenuto al risarcimento integrale del danno (Cassazione civile, sentenza n. 2726 del 25 febbraio 2002).

Cordiali saluti.

2 - Danni da terrazzo di proprietà esclusiva divisione spese rifacimento terrazzo





Vi sottopongo la seguente fattispecie.
In una palazzina di tre piani un appartamento al "piano rialzato" (sotto vi sono box auto) ha in uso esclusivo un terrazzo appartenente all'appartamento, che copre i box sottostanti.
Il terrazzo, ammalorato, ha prodotto serie infiltrazioni su 2 dei 5 box sottostanti, con seri danni in uno dei due e minori in un altro.
Tutte le ditte interpellate hanno concluso che una "pezza" solo in corrispondenza dei 2 box non è consigliabile, sia per le condizioni della parte rimanente di terrazzo sia perché non sarebbe garantita la tenuta nella zona di innesto tra parte nuova e parte vecchia. Su questo sono d'accordo tutti gli interessati: si farà tutto il terrazzo.
Ma sono sorti dubbi circa la ripartizione delle spese.
Secondo una tesi (tesi 1), sarebbe applicabile l'art. 1126 cod. civ., con ripartizione di tutte le spese di rifacimento terrazzo (impermeabilizzazione sottostante, massello e piastrelle) in ragione di 1/3 per l'usuario esclusivo del terrazzo e 2/3 a carico di tutti i box sottostanti, con imputazione secondo la superficie degli stessi.

RISPOSTA

Esatto, si applica l'articolo 1126 del codice civile, trattandosi di un terrazzo ad uso esclusivo che funge da copertura per le due unità immobiliari sottostanti.
E' ovvio che il proprietario del terrazzo ammalorato, non avendo posto in essere le manutenzioni necessarie, dovrà risarcire tutti i danni cagionati ai box sottostanti, ai sensi dell'articolo 2051 del codice civile: “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.



Secondo altra tesi (tesi 2), sarebbe invece applicabile, per la ricostruzione del terrazzo, l'art. 1125, attribuendo ai 3 box indenni solo la spesa di impermeabilizzazione (secondo superficie di riferimento) e non le altre spese di ricostruzione.

RISPOSTA

Si tratta di una tesi in contrasto con il contenuto sostanziale dell'articolo 1125 del codice civile che si applica ai soffitti, alle volte e ai solai. Al lastrico/terrazzo ad uso esclusivo invece, si applica la norma di cui all'articolo 1126 del codice civile.



Altro punto in cui vi è incertezza riguarda i danni interni ai 2 box. Fermo restando che la diversità dei danni implica una diversa quantificazione del ripristino, vi sono due tesi.
La prima (tesi 3) fa appello sempre al 1126, con spese di ripristino per 1/3 all'usuario esclusivo e 2/3 ai box, secondo le spese relative ad ognuno.
Secondo altra tesi (tesi 4), la ripartizione, ex art. 1125, sarebbe al 50% per l' usuario e 50% per il titolare del singolo box.

RISPOSTA

Trattandosi di responsabilità da cosa in custodia (omessa manutenzione del terrazzo sovrastante), ai sensi dell'articolo 2051 del codice civile, il proprietario del terrazzo dovrà risarcire interamente il danno, provvedente direttamente al ripristino degli immobili ovvero versando una somma in denaro a titolo risarcitorio, equivalente alle spesa per il ripristino dei due box.
Abbiamo inoltre un arresto giurisprudenziale delle Sezioni Unite che ha definito la materia una volta per tutte: si tratta della sentenza della Cassazione civile, SS.UU., del 10/05/2016 n° 9449 che conferma quale parametro di divisione delle spese di rifacimento del terrazzo, quello di cui all’art. 1126 del codice civile.



Si chiede di sciogliere i dubbi, fornendo possibilmente riscontri giurisprudenziali idonei che risolvano in modo chiaro la questione.

RISPOSTA

Riguardo l'alternativa tra l'applicazione dell'articolo 1125 e 1126 del codice civile, non si comprende per quale motivo ad un terrazzo ad uso esclusivo, anziché applicare la norma speciale prevista per il rifacimento del lastrico solare, dovremmo applicare l'articolo 1125 del codice civile, norma dettata per i soffitti, le volte, i solai, in assenza di un lastrico solare/terrazzo ad uso esclusivo. Laddove la norma è così chiara nel suo contenuto sostanziale, non potrebbe nemmeno formarsi una giurisprudenza in materia.
Per tutto il resto, abbiamo la sentenza delle Sezioni Unite che ha aderito alla tesi giurisprudenziale per cui il parametro di divisione delle spese è quello di cui all'articolo 1126 del codice civile, salvo che si dimostri che il danno ha avuto origine dalla mancata manutenzione del terrazzo esclusivo ovvero da altre condotte ascrivibili in via esclusiva al proprietario del terrazzo (in questo caso, il proprietario esclusivo del terrazzo, risponderà integralmente del danno, in qualità di “custode” ex art. 2051 del codice civile).
I contrasti giurisprudenziali sono stati ormai risolti dalla suddetta sentenza della Cassazione a Sezioni Unite del 2016, pertanto la materia è divenuta di facile risoluzione per gli avvocati e per i giudici.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: