Contratti - Contratto di mediazione, mediatore, agente d'affari, diritto alla provvigione, soggetto non iscritto al ruolo.

Buongiorno,
ho una domanda da porre: Un'agenzia mi presenta un esercizio commerciale da acquistare; successivamente, io compratore interessato, chiedo all'agenzia di iniziare una trattativa economica, ma l'agenzia non la prende minimamente in considerazione (nonostante ripetuti solleciti da parte mia) e quindi non la comunica al venditore. A questo punto, trascorsi 2 mesi, io e il venditore ci accordiamo privatamente scavalcando il mediatore. Il mediatore ha ugualmente diritto alla provvigione nonostante il disinteresse totale che ha messo a rischio la conclusione dell'affare?
Premetto:
1)solo io compratore ho firmato uno scritto con l'agenzia mentre il venditore no.
2)lo stesso venditore infastidito dal comportamento del mediatore è disposto a testimoniare che l'affare non si è concluso per effetto del mediatore; anzi rischiava di fallire per effetto del mediatore!!!

Grazie

RISPOSTA

Leggiamo le norme del codice civile, in materia di contratto di mediazione, per avere un panorama normativo piuttosto chiaro.

Art. 1754 del codice civile. Mediatore.
È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.

Art. 1755 del codice civile. Provvigione.
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.

Art. 1756 del codice civile. Rimborso delle spese.
Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l'affare non è stato concluso.

Art. 1759 del codice civile. Responsabilità del mediatore.
Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Il mediatore risponde dell'autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite.

Il codice civile, all’articolo 1754, definisce il mediatore come “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”.
Non viene così definita la mediazione, ma soltanto il soggetto mediatore.
Più recentemente, con la legge 3 febbraio 1989 n. 39 e relativo regolamento di attuazione, è stato previsto che per esercitare l’attività di mediatore è necessaria l’iscrizione nel ruolo degli Agenti d’affari in mediazione istituito presso la Camera di Commercio, diviso in quattro sezioni.
I moduli o formulari utilizzati dagli agenti immobiliari, sempre ai sensi della citata legge, devono contenere gli estremi dell’iscrizione nel ruolo dell’agente/mediatore, o nel caso si tratti di società, del legale rappresentante; devono essere chiari e comprensibili e ispirati ai principi della buona fede contrattuale.
Il contratto di mediazione si può perfezionare anche per comportamenti concludenti, quindi non è necessaria la forma scritta, non essendo espressamente prevista dal legislatore.
Il diritto alla provvigione matura a favore del mediatore, normalmente nei confronti di entrambe le parti, “se l’affare è concluso per effetto del suo intervento” (articolo 1755 codice civile).
E’ importante specificare che, ai sensi dell’articolo 6 della legge 39/89, “hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli”.
Il medesimo articolo soggiunge che “la misura delle provvigioni e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, sono determinate dalle giunte camerali, sentito il parere della commissione provinciale di cui all’articolo 7 e tenendo conto degli usi locali”.

Tanto premesso, fatti questi brevi cenni sulla mediazione, dobbiamo rispondere alle seguenti domande.

1)Il mediatore in questione è iscritto nel ruolo istituito presso la camera di commercio ??? In mancanza, non ha diritto alla provvigione, anzi il contratto di mediazione è nullo.

“Dopo l'entrata in vigore della legge n. 39 del 1989, che disciplina la professione di mediatore (ed il cui art. 6 dispone che hanno diritto alla provvigione solo coloro che sono iscritti nei ruoli degli agenti di affari in mediazione), il contratto di mediazione stipulato con soggetti non iscritti negli appositi ruoli è affetto da nullità per contrarietà a norma imperativa, con conseguente obbligo, per il soggetto non iscritto, di restituzione della provvigione percepita. Tale obbligo di restituzione può essere, poi, legittimamente invocato da chiunque vi abbia interesse - e, pertanto, anche dal terzo che abbia adempiuto a diverso titolo l'obbligazione di pagamento della provvigione - , alla luce dei principi generali in tema di azione di nullità”.

Cassazione civ., sez. III, sentenza del 15-12-2000, n. 15849

2)Affinché il contratto sia concluso, per effetto dell’intervento del mediatore, è sufficiente che egli abbia semplicemente messo in relazione le parti contrattuali e che queste ultime abbiano stipulato in seguito, il contratto ovvero occorre un’ulteriore attività da parte del mediatore.

Esistono due opposte scuole di pensiero giurisprudenziale.

Esaminiamo la scuola di pensiero minoritaria.

“Il diritto alla provvigione sorge soltanto qualora l'opera prestata dal mediatore abbia rivestito carattere determinante ai fini della conclusione dell'affare. Pertanto, esso resta escluso allorché questi si sia limitato alla indicazione della possibile controparte, disinteressandosi delle trattative”.

Trib. Napoli, 16 maggio 1995

“Il mediatore ha l'obbligo, ulteriore rispetto a quello di mettere in contatto le parti dell'affare, di svolgere un'attività di verifica della fattibilità giuridica e della regolarità formale dell'affare, propedeutica al suo naturale sbocco contrattuale”.

Trib. Roma, 19 giugno 1996

Secondo questa scuola di pensiero, il mediatore, in questo caso, non avrebbe diritto alla provvigione, essendosi disinteressato delle trattative.

Esaminiamo adesso la scuola di pensiero maggioritaria.

“La mediazione (art. 1754 e segg. cod. civ.) ed il contratto atipico di procacciamento d'affari si distinguono sotto il profilo della posizione di imparzialità del mediatore rispetto a quella del procacciatore il quale agisce su incarico di una delle parti interessate alla conclusione dell'affare e dalla quale, pur non essendo a questa legato da un rapporto stabile ed organico (a differenza dell'agente) può pretendere il compenso. I due rapporti hanno in comune l'elemento della prestazione di una attività di intermediazione finalizzata a favorire fra terzi la conclusione degli affari, onde è sufficiente perché il mediatore ed il procacciatore abbiano diritto al compenso che essi abbiano posto in contatto i soggetti interessati e che l'affare, per effetto del loro intervento, si sia concluso, nel senso che quei soggetti abbiano stipulato il contratto da costoro promosso”.

Cassazione civ., sez. II, 06-04-2000, n. 4327

“Il diritto del mediatore alla provvigione sorge quando la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'opera dallo stesso svolta, senza che sia necessario il suo intervento in tutte le fasi delle trattative, fino all'accordo definitivo, con la conseguenza che anche la semplice attività consistente nel reperimento e nella indicazione dell'altro contraente, o nella segnalazione dell'affare, legittima il diritto alla provvigione”.

Cassazione civ., sez. III, 25-02-2000, n. 2136

Devi pagare la provvigione al tuo mediatore ??!! A mio parere no, in quanto ritengo di aderire alla scuola di pensiero minoritaria.

Esiste la possibilità tuttavia che il giudice adito dal mediatore, possa condannarti al pagamento della provvigione, aderendo alla scuola di pensiero giurisprudenziale maggioritaria.
Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.