1 - IMU seconda casa, comodato d'uso





Avvocato sono disperato perché ho due immobili, in due comuni diversi, ed a giugno devo pagare, riguardo uno di essi (la casa al mare) l'IMU come seconda casa. … e se concedessi la casa al mare a mio figlio in comodato d'uso gratuito? Mio figlio è da poco maggiorenne e non è sposato.
Avrei diritto all'abbattimento al 50% dell'IMU dovuta?

RISPOSTA

No.
Non avresti comunque diritto all'abbattimento al 50% dell'IMU dovuta, per i seguenti motivi.
Dal 2016 è stata modificata la disciplina dei comodati d’uso gratuito, ai fini della tassazione IMU. Per le unità immobiliari, fatta eccezione per le categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in uso gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado (genitori-figli), da utilizzarsi come abitazione principale, a condizione che il contratto di comodato d’uso sia regolarmente registrato, queste scontano il 50% dell’imposta comunale dovuta, anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso Comune un altro immobile adibito ad abitazione principale.

Ai fini dell'abbattimento al 50% del'IMU dovuta sulla “seconda casa”, è necessario essere proprietari di un immobile da concedere in comodato a un parente di primo grado in linea retta, situato nel medesimo Comune dell’abitazione principale o, in alternativa, di due immobili siti nel medesimo Comune, uno da adibire ad abitazione principale e l’altro concesso in uso gratuito a un parente in linea retta di primo grado.

Se il comodante è possessore di altra tipologia di immobile diverso dall’abitativo (locale ad uso commerciale oppure artigianale ad esempio), in tal caso il possesso di altro immobile non preclude l’applicazione della riduzione IMU al 50%.

ESEMPIO: il proprietario dell’immobile concesso in comodato al figlio, oltre l’abitazione principale, è possessore anche di un immobile di tipo commerciale.

Non è possibile beneficiare dell'agevolazione “de quo”,
a)nel caso in cui il comodante sia proprietario di 3 o più immobili abitativi
b)nel caso in cui il comodante sia proprietario di 2 immobili abitativi situati in Comuni differenti.
c)nel caso in cui l’immobile concesso in comodato non sia utilizzato come abitazione principale del figlio comodatario.


Nel vostro caso, non sussistono i presupposti per l'agevolazione ai fini IMU prevista dal comma 747, articolo 1, della legge n. 160/2019, lettera c):

“per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda una sola abitazione in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Il beneficio di cui alla presente lettera si estende, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori.”

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

2 - Riduzione base imponibile IMU 50% comodato genitori figli





Buonasera, circa cinque anno fa ho venduto la casa, dove io abito e risiedo, a mia figlia e mio figlio, in quote indivise tra loro, riservando a mio favore il diritto di abitazione. Ho anche venduto a mia figlia e a mio figlio, in quote indivise tra loro, la piena proprietà di un altro immobile nello stesso fabbricato, dove abita e risiede solo mio figlio.
Per questi cinque anni ho considerato l'imposta IMU in questo modo: - per l'appartamento di cui sono titolare del diritto di abitazione e pertanto soggetto passivo del pagamento, considerando che è la mia prima casa; non ho pagato nulla di IMU;

RISPOSTA

E' corretto.



Per l'altro appartamento, di piena proprietà dei miei figli in quote uguali e indivise, per i miei figli ho pagato l'imposta IMU, considerandola come loro seconda casa essendo proprietari come prima casa dell'immobile nel quale abito io, pur se gravato del diritto di abitazione a mio favore.

RISPOSTA

E' corretto.



Mia figlia, non residente in nessuno dei due appartamenti ha stipulato a favore del fratello, un contratto di comodato per l'immobile nel quale abita e risiede mio figlio, nel presupposto di pagare il 50% dell'imposta. Recentemente mi è stato riferito che, per il Comune di Milano, il comodato per usufruire della riduzione del 50% di IMU vale solo tra parenti in linea retta di primo grado e non tra fratelli.

RISPOSTA

Confermo; lo prevede una legge dello Stato. Lo sconto del 50 per cento sull'IMU 2022 spetta soltanto nel caso in cui il contratto di comodato gratuito sia stipulato tra genitori o figli, ovvero tra parenti in linea retta entro il primo grado.
La normativa di riferimento è contenuta nel comma 747, articoli 1, della legge n. 160/2019, che alla lettera c) prevede la riduzione della base imponibile al 50 per cento: “per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda una sola abitazione in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Il beneficio di cui alla presente lettera si estende, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori.”



Pertanto pur se il contratto di comodato è stato sottoscritto un anno fa, non l'ho ancora registrato in quanto non so se è valido tra fratelli, ma in questo ultimo anno mia figlia ha pagato l'imposta IMU con la riduzione del 50% del presupposto che fosse valido, ai fini della riduzione dell'imposta, il contratto di comodato sottoscritto.

RISPOSTA

Consiglio a tua figlia di versare l'altro 50% di IMU, con la maggiorazione dovuta per ravvedimento operoso.
Ripeto: si tratta di una norma prevista dalla legge finanziaria per l'anno 2020.



Da quanto sopra esposto, chiedo: - se è giusto che per l'appartamento di cui sono titolare del diritto di abitazione non debba essere pagata l'imposta IMU essendo io il soggetto obbligato ed essendo la mia prima casa nella quale risiedo;

RISPOSTA

E' giusto



Vorrei sapere con chiarezza se l'altro appartamento di piena proprietà dei miei figli deve essere considerato come loro seconda casa, in quanto proprietari dell'immobile gravato del diritto di abitazione o potrebbe essere considerato come loro prima casa?

RISPOSTA

Si tratta di abitazione diversa dalla prima casa, pertanto devono pagare l'IMU.



Se quest'altro appartamento viene considerato come prima casa, mio figlio ivi residente non dovrebbe pagare IMU, se invece costituisce la sua seconda casa è giusto che abbia pagato l'IMU;

RISPOSTA

E' giusto che abbia pagato l'IMU.



Per mia figlia non residente vale il contratto di comodato ai fini della riduzione dell'imposta IMU o deve pagare anche lei l'imposta intera?

RISPOSTA

Il contratto di comodato sarà anche valido … ma tua figlia non ha diritto allo sconto del 50%, ai sensi del comma 747, articoli 1, della legge n. 160/2019, lettera c).
Non avrebbe diritto allo sconto del 50% ai fini IMU, nemmeno presso il comune di Napoli o di Milano …
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

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