2 Consulenze:

1 - Spese rifacimento facciate dei tre fabbricati condominiali, ripartizione decoro condominiale





Abito in un condominio formato da tre fabbricati, ognuno di 10 piani e 35 appartamenti; l'area su cui sorgono (piloty) comprende diversi negozi non collegati direttamente ai fabbricati. Nel passato abbiamo rifatto le facciate dei tre fabbricati,(considerate parti comuni), e la ripartizione è stata fatta sui millesimi di proprietà (inclusi i negozi). Ora, a causa di cattiva esecuzione dei lavori, due fabbricati necessitano ulteriori interventi di riparazione piuttosto onerosi su una delle loro facciate.
Trattandosi di lavori di pertinenza solo per i due fabbricati, è corretto ripartire la spesa su tutti i condomini o la stessa va ripartita solo sui proprietari dei due fabbricati coinvolti?
Esiste già della giurisprudenza sull'argomento?
Non c'è supercondominio.
Resto in attesa di vostro riscontro.
Cordiali saluti.



RISPOSTA



Non si tratta di una questione toccata dalla recente riforma del condominio, ma di una norma “molto antica”: l'articolo 1123 del codice civile II e III comma.

Art. 1123 del codice civile. Ripartizione delle spese.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

I commi 2 e 3 della norma suddetta riconoscono in pieno le tue ragioni.

… e le ragioni della controparte ???

Si potrebbe dire che le facciate dei tre fabbricati rientrano nel concetto giuridico di decoro architettonico che costituisce bene comune, economicamente valutabile e che, come tale, è autonomamente tutelabile Le relative spese per la manutenzione della facciata condominiale devono necessariamente porsi a carico di tutti i condomini (cfr.Trib.Milano Sez.VIII, 1 febbraio 1988, n°1045, Trib.Milano Sez.VIII, 14.10.1991 n°9259; Trib.Milano Sez.VIII, 7 maggio 1992, n°5102; Trib. di Napoli, 10 novembre n°10970, Cass.18.03.1989 n°1361).

Ma tutte queste sentenze liberamente reperibili sul web, fanno riferimento ad un condominio con un unico fabbricato …
… non a tre fabbricati non costituenti supercondominio come nel tuo caso.

Non esiste in giurisprudenza un caso esattamente analogo al tuo, quindi a mio parere, hai pienamente ragione in quanto si applica il comma 2 e 3 dell'articolo 1123 del codice civile.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

 

2 - Lavori straordinari fabbricato condominiale con forma planimetrica a C, suddivisione delle spese tabelle millesimali





Spett. le Studio Legale sono proprietario di un appartamento in una palazzina di cinque piani + piano terra, con forma planimetrica a C, con tre corpi scala indipendenti "A" - "B" - "C" le cui facciate principali prospettano su tre vie diverse e quelle secondarie su un cortile interno. Il condominio è composto da 30 appartamenti (5 per ogni scala) più diversi locali commerciali al piano terra. Dodici anni fa, sono stati eseguiti lavori straordinari per il rifacimento della facciata "A" sia fronte strada che fronte cortile, mentre nelle facciate "B" e "C" non si è intervenuti sul fronte strada, ma solo parzialmente in quelle del cortile. Attualmente la facciate principale "A" e le porzioni delle facciate sul cortile che erano state risanate come detto precedentemente, sono in buone condizioni e non necessitano di alcun intervento, (tranne che in alcuni punti limitati), mentre le facciate principali "B" e "C" sono in pessimo stato e necessitano di lavori straordinari. Recentemente il condominio ha approvato un COMPUTO METRICO (non estimativo, quindi senza l'indicazione dei prezzi elementari) per LAVORI STRAORDINARI DELLE FACCIATE da presentare alle imprese con richiesta prezzi. Anche i miei millesimi hanno contribuito all'approvazione (tramite un delegato) del suddetto preventivo, perché non immaginavo (e con me anche altri condomini), che il tecnico prevedesse lavori consistenti anche nel corpo "A" e nelle facciate in buon stato di conservazione rifate 12 anni fa.
Il quesito che pongo è: - Quando verranno presentati i vari preventivi delle imprese, è possibile opporsi al rifacimento delle facciate ancora in buon stato? Secondo me sono spese gravose e voluttuarie.
- Qual è la maggioranza richiesta per l'approvazione totali dei lavori, compresi quelli "voluttuari"?
- Come vanno ripartite le spese?
Saluti cordiali.

 

RISPOSTA



Procediamo con ordine: hai scritto che il condominio ha approvato un computo metrico non estimativo.
Presumo quindi che l'assemblea condominiale abbia approvato un computo metrico contenente la suddivisione per categoria dei lavori, relative misure e quantità, senza alcun riferimento né ai prezzi elementari, né alla circostanza per cui i lavori avrebbero interessato anche il corpo A, oggetto di recente ristrutturazione di carattere straordinario.
I condomini del corpo A hanno votato “al buio”, ossia senza sapere che i lavori avrebbero interessato anche una parte dell'edificio in buone condizioni manutentive.
Spero di avere compreso bene il tuo quesito, quanto meno fino ad ora.

A seguito dell'approvazione del computo metrico non estimativo, l'amministratore ha chiesto i preventivi, quindi adesso l'assemblea condominiale è chiamata ad approvare i lavori in via definitiva.
Con quale maggioranza?

Con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del codice civile: la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Alle ristrutturazioni di notevole entità, si applica la maggioranza di cui al secondo comma, in ragione del rinvio contenuto nel quarto comma sempre dell'articolo 1136 del codice civile.

Art. 1136 del codice civile - Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.
L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.


E' possibile chiedere per iscritto all'amministratore di scindere la delibera relativa ai lavori in due sub-delibere. La delibera relativa ai lavori di cui al corpo A e la delibera di cui ai lavori dei corpi B e C. Ovviamente esprimerai parere favorevole alla delibera di cui ai corpi B e C, mentre voterai non favorevole alla delibera di cui al corpo A.

Nell'ipotesi di un'unica proposta delibera, sarà possibile esprimere voto favorevole oppure non favorevole nei confronti dell'intero “pacchetto” di lavori! Senza possibilità di opporsi esclusivamente ai lavori di cui al corpo A.

Si tratterebbe di lavori voluttuari?
Immagino che tu abbia già letto l'articolo 1121 del codice civile. In caso di lavori voluttuari, la spesa sarebbe integralmente sopportata dalla “maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa”.
Non possiamo parlare di “utilizzazione separata”, visto che non si tratta dei lavori per la realizzazione della piscina condominiale … di conseguenza si applicherebbe il comma 2.

Tanto premesso, al fine di evitare un contenzioso relativo alla natura voluttuaria dei lavori in questione, consiglio a tutti i condomini del corpo A di chiedere all'amministratore di scindere la proposta di delibera in due sub-delibere, al fine di consentire agli abitanti del corpo A di opporsi soltanto ad una parte dei lavori. Diversamente dovrebbero opporsi necessariamente all'intero “pacchetto” dei lavori preventivati.

La ripartizione delle spese? Generalmente, un condominio con forma planimetrica a C avrà un regolamento, magari di origine contrattuale che prevede la deroga rispetto alla norma contenuta nei commi II e III dell'articolo 1123 del codice civile:

Art. 1123 del codice civile - Ripartizione delle spese.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Presumo che il regolamento condominiale preveda che le spese debbano essere ripartite in ragione delle tabelle millesimale, in deroga al principio codicistico dell'uso di cui al predetto articolo del codice civile: “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
Immagino che i lavori posti in essere 12 anni fa siano stati suddivisi in ragione delle tabelle millesimali generali.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: