Diritto dell’agente immobiliare alla provvigione per contratti di vendita conclusi per il suo intervento

Buona sera, mi chiamo Sonia e il mio quesito è questo:

In data 11/10/2011 ho effettuato una proposta irrevocabile d'acquisto tramite un'agenzia immobiliare per un appartamento, valida fino alle ore 15.00 di oggi 28/10/2011.

Il venditore ha comunicato verbalmente all'agente che non avrebbe accettato ed in effetti ad oggi, termine ultimo per l'accettazione, la proposta non è stata reinviata firmata per accettazione.

Di conseguenza ho firmato assieme all'agenzia l'ultima parte della proposta stessa dove è riportato:
" Noi sottoscritti dichiariamo di sciogliere con mutuo consenso tra le parti, il presente contratto a decorrere dalla data odierna. Il venditore autorizza quindi l'agente immobiliare alla restituzione dell'assegno trattenuto come caparra confirmatoria al proponente, che con la firma del presente ne rilascia quietanza. Le parti dichiarano infine di rinunciare a qualsivoglia rivalsa o pretesa tra loro. L'agenzia immobiliare dichiara di non aver maturato provvigioni per la mancata conclusione del presente compromesso."

La mia domanda è:

Dal momento che lo stesso appartamento è in vendita anche presso altre agenzie e che io con la prima agenzia non mi sono trovata bene, (per vari motivi specificati all'agente stesso anche per iscritto), posso proseguire le trattative tramite un'altra agenzia, o addirittura direttamente con il venditore, senza che la prima agenzia possa far rivalsa nei miei confronti per la provvigione conseguente alla compravendita?

Rimango in attesa e porgo distinti saluti. Sonia

RISPOSTA

No, non potresti concludere il contratto di compravendita immobiliare, senza che la prima agenzia maturi il diritto alla provvigione, ai sensi dell'articolo 1748 del codice civile.
La conclusione della compravendita sarebbe da ricondurre all'attività dell'agente, quindi il preponente (che saresti tu) dovrebbe comunque pagare la provvigione. La proposta sarebbe pervenuta al “venditore” antecedentemente alla risoluzione del contratto, quindi in caso di conclusione del contratto successiva al 28 ottobre, l'agenzia avrebbe comunque diritto alla provvigione.
Se ti rivolgessi ad un'altra agenzia ??? Si applicherebbe l'ultimo comma dell'articolo seguente. Il giudice infatti potrebbe considerare equa una ripartizione tra gli agenti della provvigione spettante per la vendita dell'appartamento.

“... la provvigione è dovuta solo all'agente precedente, salvo che da specifiche circostanze risulti equo ripartire la provvigione tra gli agenti intervenuti”.

Art. 1748 del codice civile. Diritti dell'agente.

Per tutti gli affari conclusi durante il contratto l'agente ha diritto alla provvigione quando l'operazione è stata conclusa per effetto del suo intervento.
La provvigione è dovuta anche per gli affari conclusi dal preponente con terzi che l'agente aveva in precedenza acquisito come clienti per affari dello stesso tipo o appartenenti alla zona o alla categoria o gruppo di clienti riservati all'agente, salvo che sia diversamente pattuito.
L'agente ha diritto alla provvigione sugli affari conclusi dopo la data di scioglimento del contratto se la proposta è pervenuta al preponente o all'agente in data antecedente o gli affari sono conclusi entro un termine ragionevole dalla data di scioglimento del contratto e la conclusione è da ricondurre prevalentemente all'attività da lui svolta; in tali casi la provvigione è dovuta solo all'agente precedente, salvo che da specifiche circostanze risulti equo ripartire la provvigione tra gli agenti intervenuti.

Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.

Cordiali saluti.