1 - Rifacimento facciata condominio, spese manutenzione frontalini balconi aggettanti





Nel condominio in cui abito è stato deciso in assemblea il rifacimento della facciata per ovviare all'inconveniente delle infiltrazioni d'acqua.
La facciata comprende 32 balconi aggettanti, cioè esterni al filo della facciata stessa e costituiscono la caratteristica architettonica del fabbricato.
Chiedo se i frontalini,la parte che riveste il fronte della soletta del balcone, sono da considerarsi facenti parte della facciata e quindi di proprietà comune a tutti i condomini oppure di sola proprietà della ditta su cui insiste il balcone.
grazie



RISPOSTA



Se nella tua mail, hai opportunamente precisato che, riguardo la fattispecie “de quo”, si tratta di balconi aggettanti e non incassati, evidentemente, ti sei già informato circa la giurisprudenza della Corte di Cassazione, in materia di ripartizione delle spese relative ai frontalini. In particolare, ritengo che tu abbia già letto la sentenza della Corte di Cassazione n. 14576 del 30 luglio 2004, in materia di spese di manutenzione dei balconi aggettanti.

La Cassazione, con la suddetta sentenza, ha affermato che

"i balconi aggettanti costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. I balconi appartengono come pertinenze a ciascun appartamento ai quali accedono insieme alla colonna d’aria sovrastante. Essi, infatti, non sono compresi nell’elenco delle cose comuni contenuto nell’articolo 1117 del codice civile”.

La Cassazione ha precisato però che

"soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale (frontalino) e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti".

Sui frontalini dei balconi in questione sono presenti elementi decorativi o rivestimenti in marmo ???

I frontalini dei balconi, nella fattispecie “de quo”, contribuiscono a rendere esteticamente gradevole il prospetto dell'edificio ???

“E' da evidenziare che i frontalini, laddove possano essere considerati elementi decorativi dei balconi aggettanti, svolgono una funzione di tipo estetico, rispetto all'intero stabile condominiale, determinandone la linea architettonica e sono per pacifica giurisprudenza, parti comuni dell'edificio” (Tribunale Milano, sentenza del 26-03-2003).

“In particolare, gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio (nella specie, cementi decorativi relativi ai frontali ed ai parapetti) svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117 n. 3 del codice civile” (Cass., sez. II, 19-01-2000, sentenza n. 568.).

Conseguenza di tale presupposto è che la spesa per la riparazione/manutenzione dei frontalini, laddove possano svolgere una funzione di tipo estetico del prospetto dell’edificio, ricade su tutti i condomini, proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno. Saranno quindi tenuti al pagamento di questa spesa anche i condomini degli altri lati del palazzo.

Diversamente, le relative spese devono essere sopportare interamente dal proprietario dell'appartamento corrispondente al balcone aggettante.

Nella fattispecie “de quo”, si tratta di balconi aggettanti di particolare pregio architettonico ??? I frontalini costituiscono un elemento decorativo del prospetto dell’edificio, svolgendo una funzione di tipo estetico ???

Potresti inviarmi una fotografia del frontalino e del prospetto dell’edificio, ove i balconi si inseriscono ??? Potrei esprimere un’opinione, alla luce della mia esperienza.

Naturalmente, laddove i condomini non dovessero trovare un accordo in via bonaria, sulla ripartizione delle spese dei frontalini, sarà il Tribunale a valutare, se i frontalini in questione contribuiscono a rendere esteticamente gradevole il prospetto dell’edificio. Alla fine, l’unica opinione che conterà per davvero, sarà quella del giudice adito …

Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.

Cordiali saluti.

2 - Alla spesa per i frontalini dei balconi partecipano anche i proprietari degli appartamenti privi di balcone a piano terra. Tabelle millesimali proprietà condomini.





Ho il costo totale delle spese per rifacimento frontalini cornicioni e balconi volevo sapere come si ripartiscono le spese perchè secondo l'amministratore io avendo l'appartamento a piano terra pago più di quelli che hanno il balcone.

 

RISPOSTA

 

In sintesi: la signora xxxxxx è proprietaria di un immobile con giardino, privo di balcone, ubicato al piano terra del fabbricato condominiale.

L'assemblea condominiale decide il rifacimento dei frontalini e cornicioni dei balconi, per questioni afferenti la sicurezza delle persone ed il decoro estetico della facciata condominiale.

A seguito di approvazione del computo metrico, le relative spese sono ripartite secondo la tabella millesimale D, ossia quella relativa ai millesimi di proprietà, ai sensi dell'articolo 1123, I comma, del codice civile:

Art. 1123 del codice civile.(Ripartizione delle spese).
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprieta' di ciascuno, salvo diversa convenzione.


Secondo la corte di cassazione sentenza del 30 luglio 2004 n. 14576, anche se il balcone è di proprietà del singolo condomino, essendo una proiezione orizzontale del suo appartamento, “soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore del balcone si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole”.

I frontalini ed i cornicioni dei balconi, quando sono parte integrate del disegno dell’edifico (o della facciata dell’edificio) sono un vero e proprio elemento di decoro architettonico del fabbricato condominiale e pertanto, devono partecipare alla spesa anche i condomini proprietari di un appartamento a piano terra, privo di balconi.

Se i balconi in questione sono legati alla facciata dell'edificio condominiale, l'amministratore ha correttamente ripartito le spese relative ai frontalini, in capo a tutti i condomini, secondo i millesimali di proprietà
Alla spesa sono tenuti a partecipare anche i proprietari degli appartamenti privi di balcone ovvero i proprietari degli appartamenti presenti su altre facciate.

Il criterio di ripartizione legale delle spese relative ai frontalini, può essere legittimamente derogato, soltanto con il consenso di tutti i partecipanti al condominio; in mancanza, la delibera risulterebbe affetta da nullità!

Considera un particolare non di poco conto: se un pezzo del frontalino del balcone al terzo piano dovesse staccarsi dal fabbricato a causare un danno all'automobile parcheggiata sotto la proiezione del balcone, risponderebbe del danno l'amministrazione condominiale con le risorse del bilancio condominiale … in concreto risponderebbe del danno "pro quota" anche la signora del piano terra “privo di balconi”!
Anche la signora del piano terra ha interessa all'incolumità dei condomini e dei passanti!
Anche la signora del piano terra ha interessa alla salvaguardia del decoro del fabbricato condominiale!

Confermo la correttezza della ripartizione delle spese relative a cornicioni e frontalini dei balconi, predisposta dall'amministratore di condominio.

Resto a disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: