Condominio chiama in causa impresa per difetti nei lavori
Buonasera, il quesito riguarda i vizi e difetti costruttivi. Sono amministratore di una S.r.l. immobiliare che ha appaltato poco meno di dieci anni fa, un immobile a una impresa di costruzioni. Io sono altresì progettista e direttore lavori dell'opera. Alcune unità sono state cedute in vendita e altre sono state mantenute in capo alla S.r.l. appaltante predetta e sono state locate. Pochi giorni fa, un soggetto che ha acquistato una delle unità in esame, si è accorto di un difetto nel manto di copertura, ovvero uno scivolamento e scollamento generale delle tegole. Tale difetto non comporta infiltrazioni d'acqua, in quanto è presente una ulteriore guaina di sicurezza sottostante, ma nel tempo tale guaina può rovinarsi in quanto esposta al sole dato lo scivolamento delle tegole canadesi, con la conseguenza che a breve si presenteranno infiltrazioni d’acqua. Il difetto è dovuto ad una non corretta posa in opera delle tegole, in quanto non sono state chiodate alla struttura come previsto da varie schede tecniche, ma semplicemente incollate alla guaina di cui sopra. All'epoca della costruzione io, nella veste di direttore lavori non mi sono accorto di tale errata posa.
Il quesito è: il condominio può chiamare in causa l'impresa esecutrice ai sensi dell'art 1669 C.C. Uno degli attori sarebbe anche la srl appaltante, di cui io sono amministratore e tecnico incaricato per la progettazione e direzione lavori dell'edificio. E' fattibile secondo voi?
RISPOSTA
Sì, è teoricamente fattibile.
A patto che il condominio rispetti il termine di decadenza-prescrizione di un anno di cui all'articolo 1669 del codice civile!
Ti ricordo cosa prevede l'articolo 1669 c.c., a pena di decadenza e di prescrizione:
- la denunzia deve essere fatta entro un anno dalla scoperta
- il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.
L'articolo 1669 del codice civile prevede che l'appaltatore sia responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa.
Cosa si intende per avente causa? Colui che acquista da un altro soggetto un determinato diritto. Si pensi, ad esempio, a chi acquista dal committente l’opera realizzata.
Il singolo condomino ovvero un gruppo di condomini sono terzi aventi causa, legittimati ad avvalersi dell'articolo 1669 del codice civile.
Cosa dobbiamo intendere per gravi difetti?
Non soltanto la rovina ed il rischio di crollo dell'edificio, ma anche la realizzazione dell’opera con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, etc.), purché tali da compromettere la sua funzionalità e l’abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o mediante opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti tecnologici installati (Cass. Civile 11/06/2014 Sentenza n. 13223; Cass. Sentenza 8140/2004; Cass. Sentenza 20307/2011; Cass. Sentenza 20644/2013).
Si tratta di una giurisprudenza consolidata molto nota, reperibile facilmente sul web.
Tanto premesso, oltre a sussistere la legittimazione attiva, da parte dei condomini, sussistono anche i gravi difetti dell'opera di cui all'articolo 1669 c.c.
L'impresa esecutrice dovrebbe sperare che il condominio dimentichi i termini annuali di decadenza e prescrizione di cui alla predetta norma.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
