Contratti - Compromesso immobiliare e responsabilità delle parti contrattuali

Marco da Milano:

Buon giorno
mi sono già avvalso dei vostri servizi ed ora ho ancora bisogno di voi:

Nei primi mesi del 2009 ho deciso di acquistare una casa, ho normalmente fatto una proposta d'acquisto ed un compromesso, la data del rogito è stato fissato per fine anno.
Naturalmente il periodo così lungo è dovuto al fatto che io prima di rogitare devo assolutamente vendere il mio attuale immobile.
Come potrete vedere dal contratto in allegato ( compromesso) ho versato 5000 euro a titolo di caparra confirmatoria, 5000 a titolo di acconto sul maggior prezzo e non di caparra e infine per quanto riguarda la parte rimanente ho versato altri 10000 euro e i restanti euro al rogito.

Oggi la domanda che vi pongo è :

Cosa succederà se non riuscissi a vendere e si dovesse concludere con un nulla di fatto ?
Perderei tutti i 20000 euro già versati o solo la caparra confirmatoria?
Altra domanda, non mi è chiaro se oltre alla caparra confirmatoria perderei anche gli altri 5000 euro a titolo di acconto sul maggior prezzo e i 10.000 euro versati come parte rimanente della somma totale da versare.
Vi sarei grato se poteste rispondermi, vi prego di mandarmi il link per effettuare il solito pagamento su paypal
Grazie e cordiali saluti

RISPOSTA

E' necessario evidenziare le differenze giuridiche tra la caparra confirmatoria e l'acconto, versati al momento del compromesso.

Il suo nome corretto sarebbe “preliminare di compravendita” ma tutti lo chiamano compromesso. Forse perché, una volta firmato, ci si compromette per davvero. Chiunque si tiri indietro dopo la firma rischia di pagare costi molto elevati (risarcimento dei danni cagionati dall'inadempimento).

Nel contratto vengono decisi tutti i dettagli, che poi vengono formalizzati nel rogito. Anzi, quasi sempre il compromesso è nei fatti più importante del rogito stesso, perché, a differenza di quanto accade nell’atto notarile dove spesso viene dichiarato a fini fiscali un prezzo inferiore alla realtà, il prezzo indicato è quello vero.

Il compromesso è quindi la fase più importante delle trattative, quando i nodi vengono al pettine e dove bisogna stare attenti a chiarire tutti i punti dubbi. In teoria non ci sarebbe nessun obbligo di stilare questo contratto e si potrebbe andare immediatamente al rogito ma, a meno che non si tratti di una compravendita fra persone di assoluta fiducia o di una finta vendita tra familiari è assolutamente consigliabile effettuare questo passaggio intermedio.

All'interno del compromesso, generalmente, sono contenute le disposizioni relative al versamento della caparra confirmatoria e degli acconti.

E' molto importante che l'aspetto della caparra sia ben chiarito, perché le cose possono cambiare di parecchio a seconda di come viene chiamato il denaro che l'acquirente consegna al venditore al momento del compromesso. Vediamo cosa corrisponde a ogni denominazione:

1)Acconto è la somma data dall'acquirente al venditore al compromesso come anticipazione del prezzo, e va restituita se la compravendita non si realizza.
2)Caparra confirmatoria è l’ipotesi più frequente ed è prevista dall’art. 1385 del codice civile. Consiste in una somma che se il contratto ha normale esecuzione viene imputata al prezzo dovuto dall’acquirente. Se chi versa la caparra non adempie al contratto la controparte (il venditore) può recedere dal contratto e trattenere la somma ricevuta. Se inadempiente è colui che ha ricevuto la caparra la controparte (acquirente) ha diritto ad avere indietro il doppio della caparra versata. In alternativa, la parte danneggiata potrà chiedere la risoluzione del contratto e la liquidazione del maggior danno.
Nell'eventualità in cui dovessi decidere di non stipulare il contratto definitivo, il promittente venditore avrà diritto di trattenere esclusivamente la somma versata a titolo di caparra (5.000,00 euro) e dovrà restituire le rimanenti somme, salvo il suo diritto di agire giudizialmente, per chiedere il risarcimento dei danni subiti dal tuo inadempimento.

Il promittente venditore, a seguito del tuo comportamento inadempiente, potrebbe avere subito dei danni patrimoniali ( a causa dell'impegno assunto con il compromesso, potrebbe essersi lasciato sfuggire favorevoli trattative, riguardanti l'immobile che era stato già impegnato dalla tua firma).
Pertanto, nell'eventualità in cui tu non voglia stipulare il contratto definitivo, ti consiglio di cercare un altro acquirente che stipuli il contratto al posto tuo.
L'entità dell'eventuale risarcimento (al momento non è quantificabile) potrebbe essere persino superiore alle somme versate come acconto!!!

La circostanza per cui il contratto definitivo non venga stipulato, a causa della mancata realizzazione della vendita dell'abitazione, attualmente di tua proprietà, è giuridicamente irrilevante e non potrebbe, in alcun modo, attenuare la tua responsabilità risarcitoria.
Cordiali saluti.