Rimborso della caparra e dell’acconto dell’acquisto casa

Buongiorno. Da inizio 2011 avevo, in provincia di Milano, un appartamento in vendita. Ad inizio Aprile 2011 accetto una delle proposte che mi sono giunte e l'acquirente mi versa come caparra confirmatoria Euro 2.500,00. Alla firma del compromesso mi versa Euro 10.000,00 quale acconto prezzo. Dopo varie vicessitudini, contatti, sconti, etc, viste le sue difficoltà a vendere il proprio appartamento, a luglio del 2012 lui decide di recedere e mi chiede la restituzione dell'intero importo in conto prezzo (Euro 10.000,00). Dietro consiglio dell'agenzia immobiliare, conteggio i costi di mantenimento dell'immobile (che non è abitato) e tra i costi dell'agenzia, IMU, TARSU, mantenimento delle utenze e spese condominiali, propongo al mancato acquirente il rimborso di Euro 3.500,00. Nel frattempo ho provveduto a vendere l'immobile a circa Euro 30.000,00 in meno sul prezzo originale. E' per me possibile trattenere tutta o parte della somma versata in conto prezzo ? Ha diritto il vecchio acquirente di richiedermi il rimborso dell'intero importo, fatto salvo l'importo versato come caparra confirmatoria ? Molte grazie e saluti,

RISPOSTA

Il vecchio potenziale acquirente ha diritto di chiedere quanto versato a titolo di acconto, ma non ha diritto di chiedere il rimborso della caparra confirmatoria.
Del pari, tu hai diritto di chiedere il risarcimento dei danni subiti, a causa del suo inadempimento contrattuale.
Possiamo quantificare tali danni nel differenziale tra l'importo a cui avresti venduto l'immobile al vecchio potenziale acquirente, e l'importo a cui poi lo hai venduto in seguito.
Mi sembra di capire che questo differenziale sia pari a 30.000,00 euro.
Dobbiamo aggiungere al risarcimento del danno, anche gli importi pro tempore relativi all'IMU, alla TARSU, alle varie utenze ed alle spese condominiali.
Tanto premesso, il credito di 10.000,00 euro del potenziale acquirente si compensa con il tuo diritto ad ottenere un equo risarcimento danni, per l'inadempimento della controparte, ai sensi dell'articolo 1223 del codice civile.

Art. 1223 del codice civile. Risarcimento del danno.

Il risarcimento del danno per l'inadempimento o per il ritardo deve comprendere così la perdita subita dal creditore come il mancato guadagno, in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta.

Tanto premesso, non devi restituire un solo euro al vecchio potenziale acquirente, in ragione del danno cagionato a seguito del suo inadempimento.

Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.Cordiali saluti.