1-Usucapione immobile per possesso ultraventennale

Rispett.le avv.
nel 1991 , venne dalla mia famiglia acquistato un immobile adiacente ad altro un immobile da noi già precedentemente acquistato con rogito effettuato nell’ anno '80. nel 1992 , si doveva effettuare il rogito del secondo immobile , quello acquistato cioè nel '90 , che per causa morte di mio padre non venne più fatto ; anche se il pagamento era stato già fatto , lo stesso atto di pagamento è documentabile.
la faccenda , tralasciata da un paio d’ anni da mia madre , essendo in ottimi rapporti con il costruttore , viene riposta sotto l’ attenzione di mia madre nel 1995 , poiché riprendendo contatti con il costruttore quest’ ultimo le comunica il suo fallimento societario.
Di conseguenza , tutti gli immobili del costruttore vengono ipotecati dal procuratore fallimentare.
il costruttore non passò l’immobile nostro al procuratore perché ovviamente l’aveva già venduto a noi. il problema è che manca il rogito che per la morte di mio padre non venne fatto in tempo !
tramite alcune ricerche da me svolte , ho scoperto che nell’ anno 2010 il procuratore fallimentare ha venduto tutti gli immobili ricavati dal fallimento del costruttore. il ricavato delle vendite dal 2010 è tuttora in spartizione ai creditori.
il costruttore ad oggi , mi ha riferito che entro 7 mesi avverrà la sentenza della chiusura del fallimento essendo amministratore unico  e di conseguenza potrà procedere alla formulazione del rogito che mi spetta.
il problema nasce proprio adesso.
l’amministratore condominiale di queste proprietà dovendo svolgere dei lavori di rifacimento di tutto il residence, ha riscontrato che la proprietà di cui stiamo parlando è ancora intestata al costruttore che non fece in tempo a fare il passaggio di proprietà causa proprio il suo fallimento !
cosa ne sarà della nostra proprietà pagata completamente ? addirittura già dal '90 anno di acquisto del secondo immobile, il costruttore ci diede il pieno possesso dello stesso proprio perché mia madre era in buoni rapporti col costruttore. Tra l’altro mia madre millesimalmente ha sempre pagato il condominio e l ici per entrambi gli immobili. ed è tutto documentato, l'immobile tutto oggi non ha nessuna ipoteca incorso.

Come possiamo risolvere la situazione?
Rischiamo di perdere l'immobile ?
Se si , come possiamo evitare questa catastrofe?
Esiste un modo per fare questo rogito ?
In attesa di una sua gentile risposta
Le invio i miei più cordiali saluti

RISPOSTA

Il rogito sarà posto in essere immediatamente dopo la sentenza di chiusura del fallimento, come peraltro vi è stato comunicato dal costruttore.
Il “vostro” immobile non è stato mai ipotecato, né è entrato a far parte della massa attiva del fallimento, ossia dei beni da vendere al pubblico incanto, per soddisfare le pretese dei creditori del costruttore fallito.
Non potrebbero quindi sorgere problemi in tal senso … non c'è nulla da temere !

Ad ogni modo, per andare sul sicuro, poiché possedete l'immobile da oltre 20 anni, vi consiglio di far valere l'avvenuta usucapione dell'appartamento medesimo, per possesso continuato ed ininterrotto ultraventennale.

Affinché si realizzi l’usucapione del bene immobile, occorre il possesso continuato ed ininterrotto dello stesso, per un determinato periodo di tempo, stabilito dalla legge (nella fattispecie “de quo”, 20 anni, ex articolo 1158 del codice civile).

Una caratteristica fondamentale del possesso dell'immobile consiste nel comportamento "da proprietario", specialmente se contro la volontà del proprietario originario. Diversamente, se si opera con il permesso del proprietario originario, si riconosce implicitamente di non avere diritti. 

Comportarsi da proprietario dell’immobile, significa, prima di tutto, assolvere al pagamento delle imposte sulla proprietà, oltre alle spese di condominio. E' quanto previsto dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 5226 del 12 aprile 2002.

Poiché oltre a possedere l'immobile, avete anche adempiuto a tutte le incombenze tipiche del proprietario (ICI, spese condominiali), vi consiglio di ricorrere al tribunale civile citando il costruttore, per far dichiarare dal giudice l'avvenuta usucapione a vostro favore dell'immobile.

Le attuali spese di rifacimento dell'appartamento saranno ovviamente a vostro carico.

Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.

Cordiali saluti.

2-Usucapione dell'immobile da parte del coerede. Inserimento dell'immobile nella dichiarazione di successione.

C'è un IMMOBILE OGGETTO DI EREDITA' E' abitato da me e dal mio nucleo famigliare da piu' di 20 anni ( gia' trascorsi prima del decesso del de cuius). Non essendo mai stato registrato un regolare contratto di comodato gratuito, si puo' parlare di usucapione? Ho sempre provveduto personalmente alle spese condominiali relative al mantenimento dell'appartamento, ordinarie e straordinarie, nonche' pagato tutte le utenze legate all' utilizzo dello stesso ( luce gas ecc.ecc.). Poiche' i 20 anni di possesso (se si puo' in questo caso definire tale) erano gia' trascorsi prima del decesso del de cuius, qualora potessi far valere l' usucapione, tale immobile non farebbe più parte dell'asse ereditario?
Grazie,  Cordiali saluti.

RISPOSTA

Se hai pagato anche le imposte, cioè l'ICI, la TARSU (tassa immondizia, per intenderci … ) e le imposte dirette come l'IRPEF, puoi avanzare la legittima richiesta di usucapione. Devi avere conservato i modelli F24 relativi al pagamento delle imposte ed allegarli all'atto di citazione in tribunale.
Per il resto, i presupposti del possesso necessario per usucapire, ci sono tutti …

Il possesso ad usucapionem deve avere determinate caratteristiche:

deve essere continuato e non interrotto: è interrotto quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno;

deve essere pacifico e pubblico: non acquistato cioè in modo violento o clandestino;

deve essere inequivoco: deve cioè consistere in modo né dubbio né incerto nell’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale.

IN SINTESI.
Affinché si realizzi l’usucapione del bene immobile, occorre il possesso continuato ed ininterrotto dello stesso, per un determinato periodo di tempo, stabilito dalla legge (nella fattispecie “de quo”, 20 anni, ex articolo 1158 del codice civile). Una caratteristica fondamentale del possesso dell'immobile consiste nel comportamento "da proprietario", specialmente se contro la volontà dell’altro comproprietario originario. Diversamente, se si opera con il permesso del comproprietario, si riconosce implicitamente di non avere diritti. 

Comportarsi da proprietario dell’immobile, significa, prima di tutto, assolvere al pagamento delle imposte sulla proprietà … non soltanto le spese condominiali (che proprietario saresti se non pagassi le imposte dovute ??!!).
E’ possibile riscontrare tale principio nella sentenza della Corte di Cassazione n. 5226 del 12 aprile 2002. La sentenza riguarda una caso piuttosto simile alla fattispecie “de quo”: l’usucapione della quota degli altri coeredi, da parte del singolo coerede.
Afferma la Cassazione …

“Tale volontà di usucapire non può essere desunta dal semplice fatto che il coerede abbia amministrato il bene ed abbia provveduto alla sua manutenzione e al pagamento delle imposte giacché si deve presumere che tali attività siano state compiute nella qualità di coerede. Ne discende che per invocare l’usucapione del bene ereditario occorre dimostrare che il rapporto materiale con il bene stesso si è verificato in modo tale da escludere, con palese manifestazione del volere, gli altri coeredi dalla possibilità di instaurare analogo rapporto con il medesimo bene”.

Secondo la sentenza della Cassazione n. 4206 del 1987, “anche al fine dell'usucapione, il possesso si deve esteriorizzare in un comportamento univocamente corrispondente all'esercizio della proprietà od altro diritto reale, e, pertanto, specie a fronte di atti del proprietario, che, pur se privi di efficacia interruttiva, indichino una persistenza della titolarità del diritto dominicale (come la presentazione di denuncia di successione, la partecipazione a divisione ereditaria, il promuovimento nei confronti di un terzo nel giudizio di affrancazione), il possesso medesimo non è ravvisabile nel mero godimento della cosa, ove questo non si traduca in una attività materiale incompatibile con l'altrui diritto (e quindi non giustificabile da un titolo diverso, ad esempio, la locazione od il comodato)”.

Attenzione quindi: se hai presentato la dichiarazione di successione, dichiarando al fisco di essere coerede di 5/6 dell'appartamento … non potresti, adesso, ricorrere al giudice civile, affermando di avere usucapito l'immobile, prima del decesso di tuo padre.

In sintesi, per usucapire l'immobile

1)devi avere pagato le imposte sulla proprietà ed avere conservato i modelli di pagamento F24.

2)non devi avere dichiarato nella dichiarazione di successione di tuo padre, di essere coerede di 5/6 dell'immobile … altrimenti tale dichiarazione ti impedirebbe, adesso, di affermare il contrario in un processo di usucapione, sempre secondo la sentenza n. 4206 del 1987.

Siamo a disposizione per tutti i chiarimenti del caso.

Cordiali saluti.

3 - Usucapione ventennale bene immobile caduto in successione, la dichiarazione di successione doveva essere presentata entro un anno dalla morte del de cuius.

Buongiorno, dopo la morte dei miei genitori avvenuta nel 1998 io e i miei familiari non abbiamo mai ufficializzato il passaggio ereditario dell'unico bene di proprietà ovvero una casa ad uso abitativo. Noi eredi siamo 3 sorelle ovvero la sottoscritta ed altre 2 + i due figli di un mio fratello (nostri nipoti) deceduto nel 1989 (prima dei miei). Questi nipoti nati, cresciuti e residenti in Germania nonostante siano stati tempestivamente informati, non si sono mai presentati, non hanno mai goduto del bene, non hanno mai partecipato a spese di nessun tipo, non possiedono le chiavi dell'abitazione. In sostanza la casa è stata vissuta e utilizzata solo dai noi 3 sorelle.
Ora le domande sono le seguenti:
1- visto il quadro della situazione i nipoti hanno diritto a partecipare alla successione formale che abbiamo intenzione di fare?
2- Dopo tutti questi anni è possibile che sia già intervenuta l'usucapione di buona fede per cui la proprietà è automaticamente acquisita da noi 3 sorelle?
3- Dove e come è possibile regolarizzare il tutto, cioè, occorre necessariamente un notaio o è possibile altrove? In termini percentuali quanto incidono le tasse di successione considerando che l'immobile è valutato intorno a € 40.000 ?

E' possibile corredare le risposte con riferimenti normativi?

In attesa del vostro preventivo, saluto cordialmente.

Grazie e buona giornata

RISPOSTA

Sì, confermo: i nipoti avrebbero diritto di partecipare alla successione formale che avete intenzione di fare, ai sensi dell'articolo 467 del codice civile, ossia per rappresentazione. I nipoti si dividerebbero tra di loro la quota che sarebbe spettata al loro genitore defunto. Ho utilizzato il termine avrebbero e non hanno … tra un po' vedremo il perché !!!

1) L'usucapione del bene immobile, nella fattispecie in questione, è ventennale, ai sensi dell'articolo 1158 del codice civile. Dovete quindi aspettare il compimento del ventesimo anno di possesso per presentare ricorso al tribunale e chiedere al giudice di emettere una sentenza dichiarativa di avvenuta usucapione, per possesso continuato e non interrotto di oltre venti anni dell'immobile.

2) Se trattasi di prima casa, occorre pagare le imposte ipotecarie e catastali nella misura di 168 euro (168 euro * 2). Se non si tratta di prima casa, si applicano le aliquote rispettivamente del 2% e dell'1% sulla base imponibile. Ad ogni modo la dichiarazione di successione doveva essere presentata entro un anno dalla morte dei genitori, quindi sarete obbligati a pagare una cospicua somma di interessi e di sanzioni pecuniarie !!! Per questo motivo, vi consiglio di attendere il ventesimo anno di possesso dell'immobile e di chiedere direttamente al tribunale, una sentenza dichiarativa di avvenuta usucapione ventennale, in modo da evitare la fase della successione. E' opportuno acquisire l'immobile per usucapione e non per successione, onde evitare le sanzioni dell'agenzia delle entrate.

3) I nipoti e gli altri eredi non hanno più alcun diritto di pretendere nulla, in quanto sono passati più di dieci anni dalla morte dei genitori. Il termine per accettare l'eredità è pari a 10 anni, ai sensi dell'articolo 480, I comma, del codice civile. Il termine per far valere i propri diritti ereditari (e non solo … ) è decennale, ai sensi dell'articolo 2946 del codice civile.

Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.

Cordiali saluti.

Art. 480 del codice civile. Prescrizione.

Il diritto di accettare l'eredità si prescrive in dieci anni.
Il termine decorre dal giorno dell'apertura della successione e, in caso d'istituzione condizionale, dal giorno in cui si verifica la condizione.
Il termine non corre per i chiamati ulteriori, se vi è stata accettazione da parte di precedenti chiamati e successivamente il loro acquisto ereditario è venuto meno.

Art. 2946 del codice civile. Prescrizione ordinaria.

Salvi i casi in cui la legge dispone diversamente i diritti si estinguono per prescrizione con il decorso di dieci anni.

Art. 467 del codice civile. Nozione.

La rappresentazione fa subentrare i discendenti legittimi o naturali nel luogo e nel grado del loro ascendente, in tutti i casi in cui questi non può o non vuole accettare l'eredità o il legato.
Si ha rappresentazione nella successione testamentaria quando il testatore non ha provveduto per il caso in cui l'istituto non possa o non voglia accettare l'eredità o il legato, e sempre che non si tratti di legato di usufrutto o di altro diritto di natura personale.

Art. 1158 del codice civile. Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari.

La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.