Contratti - Differenze tra il procacciatore di affari, il mediatore e l’agente immobiliare. Diritto alla provvigione.

Buon pomeriggio, vi sottopongo la seguente situazione :

"Volendo acquistare un immobile in località (OMISSIS) ho cercato annunci interessanti sul sito xxxxxxx rispondendo ad una inserzione proposta dalla signora L. C. e contattandola sia via email che tramite cellulare. Dopo alcuni scambi informativi la signora mi ha proposto la visione di alcuni appartamenti in costruzione e mi ha condotto nel cantiere sito nei pressi di (OMISSIS) ,previa firma di un foglio di visite, insieme al Costruttore signor R. V. Successivamente ,nell’ arco di una settimana ,dopo ampie valutazioni ho preso la decisione di bloccare il giorno venerdì 18/03/2011 uno degli appartamenti al prezzo di 169.000 euro impegnando la somma di 1000 euro tramite assegno postale non trasferibile intestato alla Impresa Costruttrice e sottoscrivendo, unitamente alla signora C. , una Proposta d’ acquisto su cui erano riportati : alcuni dati relativi all’ immobile;le cifre (tra l’ altro errate) relative alla caparra e agli importi da corrispondere in contanti e tramite Mutuo bancario,e riguardo l’ importo complessivo; i soli timbri della Impresa intestata alla signora L. C. e dell’ Impresa costruttrice;non erano indicate le date previste di consegna e dell’ eventuale rogito.  
Al termine della sottoscrizione della Proposta d’ acquisto di cui sopra, la signora C. computava le sue provvigioni pari al 2% del prezzo dell’ immobile senza rilascio di fattura, oppure 3% + IVA con rilascio di fattura. Non avendo né denaro contante né assegni a disposizione siamo rimasti d’ accordo che avrei corrisposto tali provvigioni tramite bonifici nei giorni immediatamente seguenti. Due giorni dopo ,ovvero domenica 20/03/2011 la signora C. mi fa sapere di essere rimasta un po’ spiazzata dal mancato immediato pagamento e “ di essere abituata a lavorare in un altro modo”,pertanto chiedeva possibilmente il pagamento con un bonifico entro pochissimi giorni e poi con un assegno il saldo finale.
Insospettito e anche infastidito dal modus operandi della signora C., la quale ,ad esempio, reclamava le provvigioni senza nemmeno aspettare la comunicazione da parte del Costruttore di accettare la mia Proposta d’ acquisto, ho effettuato delle Visure Camerali on line utilizzando il numero di Partita IVA leggibile sul timbro apposto nella proposta d’ acquisto per verificare il tipo di attività svolta dalla signora C., eventuale numero di iscrizione alla Camera di Commercio di (OMISSIS) e numero Ruolo degli Agenti d’ affari in mediazione, supponendo che la signora L. C. fosse effettivamente una Agente Immobiliare.
Tuttavia dalle Visure effettuate non risulta che la signora L. C. sia un Agente Immobiliare iscritta ai Ruoli degli Agenti d’ affari in mediazione né che vi abbia mai fatto parte. La sua attività dal 01/01/2011 è PROCACCIATRICE D’ AFFARI NEL CAMPO IMMOBILIARE, iscritta alla Camera di Commercio come IMPRESA INDIVIDUALE e qualifica di PICCOLO IMPRENDITORE.

Premettendo che non ho mai sottoscritto alcun mandato ad acquistare, né “esclusiva”, né contratto di alcun genere con la signora L. C. , né di aver ricevuta nessuna fattura/ricevuta fiscale  e considerando che la stessa non è un AGENTE IMMOBILIARE ho deciso di comunicare alla PROCACCIATRICE D’ AFFARI in questione di non corrisponderle alcun tipo di provvigione né compenso di qualunque natura.
La signora L. C. mi rispondeva altresì di avere pieno diritto alle provvigioni e che in caso di mancato pagamento avrebbe adito le vie legali.
Chiedo cortesemente di sapere se sono tenuto al pagamento delle provvigioni pretese dalla signora L. C. oppure se alla persona in questione non compete alcun tipo di compenso da parte del sottoscritto, e quale comportamento devo adottare nel caso la signora mi faccia pervenire una ingiunzione di pagamento accompagnata da una lettera di un legale.
Vi allego tramite email copie in pdf della Visura Camerale e della Proposta d’ acquisto ,all’ interno delle quali ho cancellato i dati sensibili.

Saluti

RISPOSTA

Quali differenze ci sono tra il procacciatore di affari, il mediatore e l’agente immobiliare ???

Il procacciatore d’affari agisce per segnalare potenziali occasioni d’affari al suo committente (impresa di costruzione), senza che ciò comporti,  per l'impresa che gli ha affidato l'incarico, il riconoscimento di un’esclusiva o l'obbligo di comunicare l'accettazione o il rifiuto dei relativi affari.

La signora ha ricevuto un incarico dall’impresa costruttrice/venditrice e quindi deve essere ricompensata dalla stessa, in quanto procacciatrice di affari.

L’agente immobiliare invece, lavora per promuovere affari veri e non potenziali. Il contratto di agenzia deve essere stipulato per iscritto, ai sensi dell’articolo 1742 del codice civile e nella fattispecie “de quo” non è stato messo per iscritto un bel niente.

Art. 1742 del codice civile. Nozione.

Col contratto di agenzia una parte assume stabilmente l'incarico di promuovere, per conto dell'altra, verso retribuzione, la conclusione di contratti in una zona determinata.
Il contratto deve essere provato per iscritto. Ciascuna parte ha diritto di ottenere dall'altra un documento della stessa sottoscritto che riproduca il contenuto del contratto e delle clausole aggiuntive. Tale diritto è irrinunciabile.

Il mediatore invece, mette in contatto le parti, svolgendo un’attività che prepara ed agevola la conclusione di un affare, accompagnando le trattative e l’esecuzione del contratto ed è pagato da tutte le parti intervenute nel momento in cui l’affare si perfeziona. 

Fin qui, la differenza tra queste figure è proprio il compito diverso che deve svolgere ciascuna di queste: il mediatore e l’agente devono promuovere affari, mentre il procacciatore segnala possibilità d’affari.

Inoltre, il procacciatore d’affari svolge già una propria attività abituale, cui quella di segnalare potenziali affari si affianca senza mai sostituirla. Agenti e mediatori, invece, svolgono tali incombenze come propria attività professionale.

Cosa prevede il codice civile, in materia di mediazione ???

Art. 1754 del codice civile. Mediatore.

È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.

Art. 1755 del codice civile. Provvigione.

Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.

Art. 1760 del codice civile. Obblighi del mediatore professionale.

Il mediatore professionale in affari su merci o su titoli deve:
1) conservare i campioni delle merci vendute sopra campione, finché sussista la possibilità di controversia sull'identità della merce;
2) rilasciare al compratore una lista firmata dei titoli negoziati, con l'indicazione della serie e del numero;
3) annotare su apposito libro gli estremi essenziali del contratto che si stipula col suo intervento e rilasciare alle parti copia da lui sottoscritta di ogni annotazione.

Esaminiamo adesso la seguente sentenza della Corte di Cassazione.

(Corte di Cassazione – Sezione Terza Civile, Sentenza 8 luglio 2010, n.16147: Nessun diritto alla provvigione nella mediazione senza iscrizione all’albo) Riporto la massima della sentenza suddetta, oltre al testo integrale delle motivazioni della stessa.

“Anche i procacciatori di affari, che svolgono l’attività di intermediazione per la conclusione dell’affare su incarico di una parte, devono essere iscritti nell’albo professionale di cui alla l. n. 39/1989, con la conseguenza che la mancata iscrizione esclude il diritto alla provvigione”.

La Cassazione si è pronunciata su un ricorso che vedeva contrapposto un geometra che reclamava il rispetto dell’accordo intercorso con un imprenditore edile, in relazione al quale lo stesso  avrebbe dovuto corrispondere al geometra  il 5% dell’ammontare dei lavori edili, i quali sarebbero stati eseguiti in un determinato complesso immobiliare dall’imprenditore in virtù dell’opera mediatoria del geometra.

Il Tribunale ha ribadito la sussistenza di un contratto atipico di procacciamento d’affari ed ha condannato al pagamento di una somma a titolo di provvigione , a favore del geometra. La Corte d’appello ha riformato integralmente la sentenza di primo grado ritenendo invece sussistente un contratto di mediazione, nel quale il diritto alla provvigione compete solo casi di iscrizione all’albo dei mediatori, ma non esistente nel caso di specie.

La Cassazione ha dunque confermato la sentenza di secondo grado.

Motivazioni .

La Cassazione ha citato il Decreto Legislativo 59/2010, il quale  ha soppresso il ruolo dei mediatori; tuttavia il predetto Decreto Legislativo non ha efficacia retroattiva e in ogni caso non ha abrogato la Legge 39/1989, anzi le attività disciplinate da quest’ultima Legge sono soggette a dichiarazione di inizio attività da presentare alla Camera di Commercio competente per territorio, munita  delle autocertificazioni e delle certificazioni attestanti il possesso dei requisiti necessari  e iscrive i relativi dati nel registro delle imprese, se l’attività è svolta in forma di impresa, oppure nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA).

Il comma sei dell’articolo 73 D.Lgs 59/2010 statuisce che “Ad ogni effetto di legge, i richiami al ruolo contenuti nella legge 3 febbraio 1989, n. 39, si intendono riferiti alle iscrizioni previste dal presente articolo nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA)”.

Conclude pertanto la Cassazione che “in assenza di abrogazione dell’art. 6 della l. n. 39/1989, ma in presenza della sola soppressione del ruolo, la norma di cui all’art. 6 va letta nel senso che, anche per i rapporti di mediazione sottoposti alla normativa di cui al d. lgs. n. 59/2010, hanno diritto alla provvigione solo i mediatori che sono iscritti nei registri o nei repertori tenuti dalla Camera di Commercio secondo l’articolo 73″.

Per ciò che attiene alla natura del rapporto di mediazione e di procacciamento di affari, la Cassazione ha aderito all’orientamento secondo il quale , anche il procacciatore di affari rientra nell’ambito di applicazione delle Legge 39/1989 , la quale disciplina inoltre, ipotesi atipiche di mediazione.
In ogni caso, “indipendentemente da quale sia la natura giuridica delle figure, identico è il nucleo essenziale, costituito dall’attività di mediazione prevista”.

“Infatti il codice qualifica come mediatore anche colui che ha ricevuto l’incarico di promuovere la conclusione dell’affare da una sola delle due parti (cfr. art. 1756 c.c.) ovvero colui che ha avuto l’incarico da una delle due parti di rappresentarla negli atti relativi all’esecuzione del contratto concluso con il suo intervento (art. 1761, c.c.). E’ stato infatti di recente affermato che in tema di rapporti tra mediazione e procacciamento di affari, costituisce elemento comune a dette figure la prestazione di un’attività di intermediazione diretta a favorire tra terzi la conclusione di un affare, con conseguente applicazione di alcune identiche disposizioni in materia di diritto alla provvigione (Cass. civ., Sez. II, 24/02/2009, n. 4422). Inoltre, e soprattutto, va osservato che la legge n. 39/1989, art. 2, c. 4, stabilisce che l’iscrizione al ruolo deve essere richiesta anche se l’attività viene esercitata in modo occasionale o discontinuo da coloro che svolgono, su mandato a titolo oneroso, attività per la conclusione di affari relativi ad immobili o ad aziende”. “Né tale obbligo di iscrizione urta contro la disciplina comunitaria. Infatti, quanto alla compatibilità della disciplina di cui alla n. 39 del 1989 con il Trattato di Roma, si osserva che la Corte di Giustizia delle Comunità Europee già si è espressa al riguardo ed ha statuito che la direttiva 67/43/CEE del Consiglio, del 12 febbraio 1967, concernente la realizzazione della libertà di stabilimento e della libera prestazione dei servizi per le attività non salariate relative al settore degli affari immobiliari, non impedisce allo Stato membro di riservare determinate attività rilevanti nel settore degli affari immobiliari alle persone autorizzate ad esercitare la professione di agente immobiliare (C. Giust. CE 25 giugno 1992, n. 147). Ne consegue che nella fattispecie, poiché è pacifico che l’attore non era iscritto nell’apposito albo per la disciplina della professione di mediatore, poiché la mancanza di tale iscrizione preclude il diritto alla provvigione anche a chi si sia limitato a svolgere attività di intermediazione nella qualità di procacciatore di affari, quindi su mandato di una sola parte, il motivo di ricorso è inammissibile per carenza di interesse sul punto di quale delle due figure (mediazione tipica o atipica) ricorresse nella fattispecie”.

In sintesi: è corretto che le camere di commercio impongano al procacciatore d’affari di  iscriversi negli albi per la disciplina della professione di mediatore?
Sì, ai sensi della normativa in vigore e della suddetta sentenza della Cassazione. La signora, in quanto procacciatrice di affari, avrebbe avuto diritto di pretendere il pagamento della provvigione, per la sua attività di mediazione, soltanto se fosse stata iscritta nell’apposito albo per la disciplina della professione di mediatore.
E’ un procacciatore d’affari ??!! Si faccia pagare dall’impresa di costruzione/vendita immobiliare per cui procacciava gli affari.

Come potrebbe poi richiedere un decreto ingiuntivo, se non possiede una prova scritta dell’incarico ricevuto dal cliente ??? Ai sensi dell’articolo 633 del codice di procedura civile, la presenza di una prova scritta del diritto di credito, è un requisito fondamentale per chiedere l’emissione del decreto ingiuntivo.
Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Artt. 1742, 1754, 1755, 1756, 1760, 1761 del codice civile
• LEGGE 3 febbraio 1989, n. 39 Modifiche ed integrazioni alla legge 21 marzo 1958, n. 253, concernente la disciplina della professione di mediatore.
• DECRETO LEGISLATIVO 26 marzo 2010, n. 59 Attuazione della direttiva 2006/123/CE relativa ai servizi nel mercato interno.
• Art. 633 del codice di procedura civile