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- Scritto da Bruno Giuseppe, Avvocato
Acquistare immobile all'asta giudiziaria, come sapere se è pendente un processo per usucapione?
Vorrei acquistare un appartamento tramite asta giudiziaria: ho i dati dell'esecutato, l'indirizzo dell'immobile, i dati catastali, la perizia, l'ordinanza di vendita, la visura catastale e la visura ipotecaria; posto che, ad esempio, se fosse in corso un eventuale giudizio per l'accertamento dell'usucapione contro l'esecutato relativamente a tale immobile, l'accertamento positivo varrebbe anche contro l'acquirente all'asta, anche se la domanda non fosse stata trascritta; vi chiedo, come posso fare a scoprire se vi sono eventuali giudizi in corso relativi all'immobile non trascritti?Esiste un certificato, che possa essere chiesto, dal quale risultino i procedimenti civili nei confronti dell'esecutato e/o relativi all'immobile?
RISPOSTA
Per venire a conoscenza della trascrizione di un atto di citazione per usucapione, occorre rivolgersi presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari e chiedere al conservatore una visura che indichi eventuali trascrizioni pregiudizievoli poste sul bene immobile.
E se l'atto di citazione non dovesse essere trascritto ?!
Sappiamo infatti che la necessità di procedere alla trascrizione dell'atto di citazione per usucapione è controversa.
La Sez. I civ. del Tribunale di Catanzaro con decreto 14 novembre 2012 sostiene l'inammissibilità della trascrizione della domanda giudiziale di usucapione in considerazione del fatto che le ipotesi che prevedono la trascrizione delle domande giudiziali e consentono l'opponibilità degli effetti degli atti e delle sentenze nei confronti dei terzi sono tassative, non solo nel senso che dalla trascrizione derivano soltanto gli effetti espressamente previsti dalla legge, ma anche e soprattutto nel senso che tali effetti sono prodotti esclusivamente dagli atti e dalle pronunce specificamente indicati nelle norme stesse. Di opinione diametralmente opposta è la sez. I civ. del Tribunale di Varese che con decreto 15 novembre 2012 sostiene la trascrivibilità delle domande dirette ad accertare l’intervenuta usucapione in virtù dell'espressa previsione di cui all'art. 2653, n. 1) c.c., formalità quest'ultima che potrà essere seguita - ricorrendone i presupposti - dalla trascrizione della successiva sentenza ex art. 2651 c.c.
Premesso che l'accertamento positivo sarebbe efficace anche contro l'acquirente all'asta, anche se la domanda non fosse stata trascritta, risponderò alla tua domanda.
Non è possibile chiedere alla cancelleria del tribunale civile, una sorta di certificato dei processi civili in corso, relativi ad una persona ovvero ad un immobile.
Tanto premesso, per tutelarsi dall'usucapione occorre fare affidamento
1. sulla perizia, infatti il tecnico che ha redatto la perizia ha accesso ai dati relativi ad eventuali processi per usucapione.
2. Al concetto di fatto notorio; è noto che l'appartamento sia stato occupato per venti anni da Tizio o da Caio.
3. All'onere del pagamento delle tasse sulla proprietà.
Per usucapire occorre una condotta “uti dominus” da parte del possessore, ossia innanzitutto è necessario pagare le tasse sulla proprietà dell'immobile (IMU, TARES, TASI, IRPEF etc etc).
Va da sé che se le imposte sulla proprietà non sono state pagate da nessuno … nessuno avrebbe potuto usucapire l'immobile.
Va da sé che se l'immobile è stato messo all'asta per debiti tributari nei confronti del comune (imposte sulla proprietà), logicamente non potrebbe sussistere usucapione da parte di terzi.
Tanto premesso, il mio consiglio è quello di presentare istanza di accesso agli atti all'ufficio tributi del comune ove è ubicato l'immobile (istanza presentata in qualità di partecipante all'asta giudiziaria, quindi soggetto qualificato ai sensi della normativa per l'accesso agli atti), al fine di venire a conoscenza della situazione relativa al pagamento delle imposte sulla proprietà dell'immobile. In sostanza, l'istante chiede se tali imposte sono state versate e l'eventuale soggetto che avrebbe effettuato il pagamento.
E' chiaro che se le imposte sulla proprietà fossero state versate da un soggetto diverso dall'esecutato … vuol dire che sarebbe in corso un processo per dichiarare l'usucapione !!!
Ovvio …
Mi rendo conto che hai messo il dito nella piaga dell'ordinamento giuridico, in quanto sarebbe davvero necessario un intervento del legislatore che riscrivesse le norme sulla trascrizione degli atti di citazione per usucapione, anche in ragione del grado di informatizzazione raggiunto dalla PA negli ultimi anni.
Cordiali saluti.
