Azione negatoria diritto di passaggio del vicino lungo striscia di terreno

Ho cooereditato un terreno con rustico alla morte di mia madre.
Ho venduto il lotto ma sono stato costretto ad annullare la vendita in quanto una striscia di terreno di circa 5 (cinque) metri quadrati aderente il rustico è catastalmente proprietà del confinante.
Ricordo di infanzia mi dice che mio padre aveva effettuato la permuta, con stretta di mano, con una striscia lungo il confine lamentandosi che aveva preteso più metri quadrati.
Ora la persona in questione non ha voluto regolarizzare la situazione affermando "tuo padre si è creata una strada per passare lui con l'apecar e non ha voluto allargarla per permettere a me di passare con la macchina.

RISPOSTA

Secondo l'articolo 1350 comma I numero 1 del codice civile, devono farsi per iscritto, tutti i contratti relativi alla proprietà di un immobile. La stretta di mano è giuridicamente irrilevante, in materia di trasferimento di immobili.
Art. 1350 del codice civile - Atti che devono farsi per iscritto.
Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata , sotto pena di nullità:
1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;
2) i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, il diritto del concedente e dell'enfiteuta;
3) i contratti che costituiscono la comunione di diritti indicati dai numeri precedenti;
4) i contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali, il diritto di uso su beni immobili e il diritto di abitazione;
5) gli atti di rinunzia ai diritti indicati dai numeri precedenti;
6) i contratti di affrancazione del fondo enfiteutico;
7) i contratti di anticresi;
8) i contratti di locazione di beni immobili per una durata superiore a nove anni;
9) i contratti di società o di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari per un tempo eccedente i nove anni o per un tempo indeterminato;
10) gli atti che costituiscono rendite perpetue o vitalizie, salve le disposizioni relative alle rendite dello Stato;
11) gli atti di divisione di beni immobili e di altri diritti reali immobiliari;
12) le transazioni che hanno per oggetto controversie relative ai rapporti giuridici menzionati nei numeri precedenti;
13) gli altri atti specialmente indicati dalla legge.

Ho dovuto interessare un legale per recuperare i 5 metri quadrati che, peraltro il confinante nel recintare la sua proprietà aveva escluso e tutto questo da circa mezzo secolo. Poiché io da 50 anni manco dal mio paese e non ho vissuto il corso storico, mi sono informato da alcuni anziani del posto ed ho ricostruito così la storia. 1) Sul mio lotto di terreno esisteva, in un percorso più breve una servitù di passaggio a piedi (esiste ancora un ponticello di circa 60 centimetri per il passaggio. 2) Poiché il lotto confina in un suo angolo con una strada comunale, mio padre ha provveduto a costruirsi una stradina per l'accesso idoneo a raggiungere il rustico di larghezza pari a circa 1,50 metri. Il confinante ha chiesto più volte di allargare la strada ma ha sempre ricevuto un rifiuto. Mio padre è morto nel 1975 e il fondo è stato per alcuni anni gestito in uso gratuito. All'atto della vendita, 4 anni fa, ho chiesto a mia madre (proprietaria catastale del terreno) se avesse autorizzato qualcuno a passare sul lotto e lei ha detto assolutamente no. Al momento della vendita la stradina risultava allargata e idonea al transito delle autovetture. Ho inviato, tramite legale, una raccomandata A.R. ai proprietari dei terreni che utilizzavano la strada in cui informavo che avrei provveduto a chiuderla in mancanza da parte loro di qualsiasi documento che attestasse il loro diritto di passaggio e nel contempo mi dichiaravo disposto a prendere in considerazione di legalizzare il tutto, mediante pagamento del dovuto, tramite un atto notarile escludendo il confinante che mi aveva fatto perdere la vendita e costretto all'azione legale per il recupero dei cinque metri. Non ci sono state risposte. Dopo più di quattro anni conclusa la mediazione per usucapione (manca ancora il passaggio notarile) avendo trovato un nuovo acquirente, mi sono recato al mio paese e ho trovato la situazione peggiorata. Un proprietario ha venduto una particella edificata ed è probabile che, avendo eseguito dei lavori di ristrutturazione, per permettere il passaggio ai mezzi di lavoro sono stati divelti i paletti che collegati da filo di ferro limitavano la larghezza della strada. Attualmente passa anche il camion della raccolta rifiuti (che a mio parere non dovrebbe accedere su strade private).
Le mie domande: Posso chiudere la strada lasciando loro solo il passaggio pedonale originario?

RISPOSTA

Sì, in assenza di idoneo titolo giuridico che consenta loro il passaggio con le autovetture, puoi lasciare soltanto il passaggio pedonale originario.

Posso porre all'inizio della strada un cancello di larghezza limitata (quale?) e dare le chiavi solo ai possessori di lotti agricoli escludendo i proprietari dei lotti urbani? (di cui uno oggetto di compravendita in questo frangente).

RISPOSTA

Certamente sì, visto che i proprietari dei lotti urbani non potrebbero avanzare alcun diritto di passaggio.

Purtroppo non sono riuscito a ricostruire il percorso dell'accesso carraio originale, in quanto mio padre si è fatto la sua stradina per evitare un "lungo giro", almeno così nei miei ricordi, quindi forse non stiamo parlando di fondi interclusi ma che hanno trovato comodo utilizzare un percorso più breve senza spendere nulla.

RISPOSTA

Le risposte fornite con la mia consulenza, hanno come presupposto di fatto che non si tratta di fondi interclusi. Se fossero fondi interclusi, le mie risposte sarebbero diametralmente opposte.

A chi eventualmente rivolgermi perchè possa fare degli accertamenti?

RISPOSTA

Serve una visura catastale per capire se risulta iscritta al catasto una particolare servitù di passaggio. Puoi rivolgerti ad un geometra.

Nei comportamenti suindicati come posso legalmente difendermi? Grazie. Se reputate possa essere un quesito che può interessare altri lettovi vi autorizzo ad ogni pubblicazioni. Il terreno in questione si trova nel comune di XXXXXXXXXXXXXXXX.

RISPOSTA

Tramite l'esercizio dell'azione negatoria di cui all'articolo 949 del codice civile. Si tratta di un atto di citazione al tribunale civile competente territorialmente in ragione dell'ubicazione dell'immobile. È il rimedio giuridico concesso dalla legge al proprietario che intende far accertare dal giudice civile, l'inesistenza di diritti affermati da altri sul bene ovvero anche far cessare le molestie o turbative correlate con l'affermazione del diritto altrui sul bene immobile. L'azione è concessa quando un altro soggetto dichiari di avere diritti sul bene o, addirittura, dichiari di essere lui il proprietario.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1350 del codice civile